樓價下跌，不僅是香港業主的煩惱，澳洲樓價已連續5個月回落，加拿大和瑞典2月以來樓市回調超過8%，新西蘭更由去年高位跌12%，加息期下，全世界多個主要發達經濟體的樓市也難倖免。
加息對樓價的殺傷力立竿見影，按美國抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association）公布的數據，截至10月21日，美國30年定息按揭突破7厘，升至7.16厘，連續10周上升。不過一年前，30年按揭息率才大約3厘，短時間內增逾倍，升至2001年以來最高水平。
買家負擔能力 嚴重縮水
這種升勢對買家購買力打擊相當之大，同樣一名可承受每月1,800美元按揭供款的買家，一年前仍可負擔買42萬美元的物業，但以今日息口粗略計算，只能買28萬美元的物業，負擔能力出現嚴重縮水。
上述情況不僅在美國發生，英國5年定息按揭息率升至近6厘，已10多年未見這個水平，新西蘭按息也8年來首次超過7厘，環球潛在買家的購買力都受損。按房地美數據，調整通脹後的美國每月按揭供款飈升（見圖），近期美國樓價指數按年升勢放緩，轉弱趨勢明顯。
全球股票總值約90萬億美元，物業總值卻達250萬億美元，當這250萬億美元資產出現收縮，所帶來的負財富效應不能忽視。
英倫銀行2019年調查顯示，樓價每升10%，可令消費增加0.35至0.5%。現在情況是相反，五分一澳洲按揭借款人指其現金流將因加息降低2成，英國也有四分之一正在償還按揭的住戶指，供款增加將令其收入跌1成，歐美地區經濟很靠消費推動，這顯然不是好事。
《經濟學人》提到一個樓價跌帶來的細節問題，可能令失業率較難回升，高通脹也持續較久。香港是小城市，大部分本港居民尋找工作機會也相對局限於香港，基於薪金水平、文化差異等因素，較少看香港以外的鄰近地區。英美卻不一樣，到其他國內城市找工作機會很普遍，當樓價下跌，交投變淡，搬遷會變得困難，將影響到人員物理上流動的積極性，這一定程度或對解決勞工荒將構成負面衝擊。
所幸，經歷2008年的次按風暴後，宏觀監管政策框架審慎程度大為提升，按揭市場健康得多，銀行的資本要求收緊，環球整體按揭借款人質素提升，信貸紀錄不佳的人已不易借錢，英倫銀行壓力測試結果顯示，英國借款人整體可承受樓價跌33%及失業率升至12%的衝擊，盡管調整仍然帶來痛楚，但當年危機不容易重演。
撰文 : 林建忠