新盤負溢價 推低二手

近期不少外資行相繼看淡樓市，有的認為未來兩年樓價會跌30%，有的更認為樓市進入長跌浪最終累跌50%。其實樓價會否急跌，最重要是睇發展商的推盤策略。 疫情困擾、經濟轉差及銀行加息均為樓市帶來壓力，其實最重要還是發展商推盤策略。 第三季溢價-2.9% 逾8年低 9月份本港銀行正式展開加息，不少人將第三季樓市跌勢加快歸咎於加息，其實不能忽略期內新盤的銷售策略。根據美聯物業統計資料顯示，今年第三季（截至8月止）新盤市場自2019年第四季以來，首度出現「負溢價」現象，錄得溢價-2.9%，更是創逾8年新低。簡單而言，新盤「負溢價」就是新盤比同區二手低2.9%發售，變相直接拖低二手樓價。 若回看香港過去兩次加息周期的新盤價格，2005年至2006年香港加息13次，累加3厘，當時的新盤溢價介乎11%至42%，即是新盤一定高於二手樓價推盤帶動樓價向好。第二次加息周期為2019年10月僅加0.125厘，當時受社會事件困擾，新盤幾乎停頓，全年新盤溢價-0.9%至6.6%，反映2次加息周期對樓價的影響不大。 至今年的加息周期，美國3月開始加息，而今年首2季新盤溢價7.8%至8.1%，至第三季新界兩大上車盤低市價2.9%推售，搶去大量上車客源，形成細價樓率先回軟，沙田第一城、嘉湖山莊等上車屋苑屢錄低價及蝕讓個案。 發展商想盡方法 避免減價 至於未來新盤會不會大幅減價清貨？暫時未有迹象。其實近期新盤銷情的確不理想，以啟德區為例，連續數個項目均出現滯銷的問題，而且區內仍有逾7,200伙潛在供應，理論上是有一定減價壓力。不過，細看啟德可供推售的項目，不少由會德豐夥、恒地、帝國集團、中國海外等多間發展商組成的超級財團發展，當年投入逾595億購入多個項目，加上不同發展商又在區內獨立持有不同項目，所謂牽一髮動全身，相信不會輕易作出減價的決定。 事實上，近年不少內地發展商均出現財務問題，原本也是新盤市場的一枚計時炸彈，但不少內房成功將股份轉讓予合作夥伴，避免要劈價沽貨的危機。例如，世茂集團將西南九龍維港滙22.5%權益轉讓予合作夥伴會德豐、信置(00083)以及爪哇(00251)，作價20.86億元。 其次，合景泰富(01813)將啟德項目尚•珒溋的50%股份及股東貸款，售予合作夥伴龍湖(00960)，作價13億元等等。可見發展商想盡方法避免減價促銷，相信短期內樓價急速回落的機會不大。 撰文 : 唐榮