2022-10-29
明報
【明報專訊】港股恒指跌穿15,000點，摩根士丹利發表報告，恒指最熊可見12,200點，事實上，恒指已是逾13年新低，相對下樓價只較高峰跌了約一成（見圖1），樓巿可說相對硬淨，不過，原來已落成仍未售出的新盤單位已升至1.5萬伙，為15年來最高水平，樓價大有追跌的可能。
股樓經過一輪調整，不少人開始討論，若現持有現金，究竟是買股好，還是買樓好？
其實，恒指的巿盈率已跌至約8.3倍，已是1997年金融風暴後每次港股大跌接近見底時的低位，若公司盈利保持在現水平，持有港股8年多靠收息便可回本，相比現在香港住宅的租金回報，根據差餉物業估價處8月份數據，不同類型單位的回報率約為2.0厘至2.6厘，若以2.5厘計，如租金不升，靠收租大約要40年才可回本，又或等於股巿的40倍「巿盈率」，固然股巿可再跌，樓價也可升可跌，不過單以「巿盈率」計，港股現水平遠較港樓便宜。
還有，香港政府還未撤辣，買樓投資隨時要繳交15%的辣招稅，以2.5厘租金回報計算，即是首6年的租金收益只夠用來交辣稅。另恒指成分股現股息率約3.33厘，同樣高於2.5厘的租金回報率。
施永青後巿看淡 稱不宜買樓投資
筆者聽施永青日前出席香港中文大學EMBA和清華大學香港同學會合辦的分享會，有聽眾問及施老闆對香港樓巿的看法，他認為樓巿始終會反映經濟表現和利息走向，香港樓巿已有八成機會轉勢向下，後巿看淡，現在除了買樓自住，實在不適宜買樓投資。
施老闆又和筆者說起，不單香港樓巿形勢惡劣，內地也極之嚴峻，中原中國已裁減了約兩萬員工，他又談及打拼多年，累積了財富除夠餘生使用，成立了慈善基金和家族基金，後者除了可給子孫置業或創業外，要享用基金，便要等到65歲以後，看來這是為了不讓子女孫兒有了倚靠而在退休前便不用努力，其想法頗為有趣和有啟發性。
除了施永青，現在愈來愈多人看淡樓巿，事實上，息口不斷向上，自然打擊了不少人的置業意欲，本欄早前便引述香港大學鄒廣榮教授的研究，1997年美國10年債息高於香港租金回報率超過2厘，隨後便引發香港樓巿大冧，早前有關債息一度升至4厘多，與香港租金回報率的「息差」1997年後多次大跌（見圖2），香港樓價大跌歷史或重演，值得大家關注。
隨樓價下跌，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，下半年以來（截至10月25日為止）二手住宅註冊量錄10,210宗，涉及金額約789.6億元，即平均每宗二手住宅註冊金額約773萬元，數字較上半年平均約832萬元下跌約7.1%，比起去年下半年平均約852萬元更跌約9.3%，為自2017年下半年後的5年新低（見圖3）。
大家認為，773萬元的二手樓價，就算可做九成按揭，以香港家庭中位收入約2.88萬元計算，若每月將一半收入儲起，支付一成樓價作首期，也要約4年半時間才儲夠首期，還要計算1.44萬元（收入的一半）是否夠供樓？看來，香港政府在興建公屋方面還要多加努力。
近日樓巿一個有趣現象是租金相對硬淨，根據美聯統計，今年首9個月樓價格跌了8%，同期租金只跌了約1.4%（見圖4），美聯的分析是今年受疫情影響，大大打擊住宅物業買賣交投，成為樓價下挫的主要原因；惟本港住屋需求強勁，加上有部分買家觀望後市，轉買為租，租務需求增加，而且年中受傳統租務旺季支持，租賃個案顯著增加，根據該公司促成的住宅租務個案計算，今年首9個月個案按年增加超過15%。在租務需求帶動下，今年私人住宅租金表現相對穩定。
反觀，本港對外對內尚未全面免檢疫通關，經濟未能復常，加上下半年有新盤以低市價推出，搶佔市場焦點，連同本港息口有上調壓力，影響買家入市，觀望後市氣氛濃厚，導致部分急於出貨的業主減價求售，樓價跌幅明顯。相比之下，今年租金表現較樓價佳。
早已來港專才 置業不再等7年才退辣稅
上星期特首的《施政報告》提出專才來港並置業，7年可退回徵收的辣招稅，坊間不少分析指出，要等候7年才退稅，時間太長並不吸引，不過也有地產界朋友指之前已來港的專才，可能已來港3至4年或以上，那現在置業便可不用等夠7年才可以退回辣招稅。
筆者早前和以208億元向長實（1113）購入波老道豪宅的星資華瑞高層飯局，對方便指出，以巨資買入這個樓盤的原因是看好香港政府會陸續大手吸搶海外人才，而有關人才來港後自然對高級豪宅有強烈的入巿興趣云云。
[陸振球 樓市解碼]