2022-10-29
經濟日報
樓市勢弱，新盤銷情放慢，據房屋局數據指，正在興建的7.3萬伙私樓之中，僅得1萬伙以樓花形式售出，創近4年新低；而餘貨數目亦攀升至1.5萬伙的近15年新高。分析料，發展商面對餘貨增加壓力，或須減價賣樓。
據房屋局數據顯示，截至9月底止，未來3至4年一手私人住宅潛在供應，減少至9.5萬伙，按季下跌3,000伙，創近一年新低水平，潛在供應下跌，最主要受正在興建的樓花數目減少所致，但須留意的是，累積已入伙而售出「餘貨」單位正在增加。
按照當局數據，期內正在興建的樓花約7.3萬伙，當中大約1萬伙已經售出，數目較今年第2季的1.1萬伙，進一步下滑，並且成為自2018年第4季以來、接近4年新低水平。
新盤銷情放慢的現象，亦反映了餘貨數目增加，上季餘貨錄得1.5萬伙，按季增加1,000伙，數目屬於2007年第2季後、近15年新高水平。
首10月一手沽8600伙 跌4成
事實上，受到疫情、加息及股市波動等負面因素籠罩下，今年新盤銷情慢熱，首10個月一手成交量僅8,600伙，較去年同期跌4成，造成餘貨累積現象出現。
同時，雖然整體一手潛在供應量從高位回落至9.5萬伙，若果以3至4年平均計算，即每年有2.38萬至3.17萬伙私樓供應，較過去5年每年平均吸納量1.77萬伙，多出34%至79%，意味未來供應仍然相當充裕。
據房屋局補充指，上述9.5萬伙潛在供應之中，86%或8.2萬伙屬於中小型單位。當局預期，未來幾個月再有12幅住宅地轉為熟地，帶來約1.06萬伙供應。
首3季5600伙施工 同期減2成
由於餘貨積存再加上未來供應仍充裕，發展商亦減慢現有項目施工進度。上季有1,400伙施工，雖然按季增加逾兩倍，但累積首3季仍然只有5,600伙，較去年同期減少2成，亦只及去年全年2.13萬伙施工的26%。至於落成量方面，第3季錄得4,500伙私樓落成，按季增加13%，累積首3季共1.66萬伙落成，超過去年全年數目，亦較政府預測全年2.23萬伙落成達標7成。
隨着一手餘貨增加，綜合學者及測量師預期，將會增加發展商減價賣樓的壓力，當中港大房地產及建設系客座副教授張聖典形容，發展商在維持新盤不減價及控制餘貨增加之間陷入兩難；而第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國更指，當有發展商帶頭減價，就會出現骨牌現象，鬥快減價、鬥快搶市場客源，造成樓價出現「螺旋式」下跌。
不過，亦有學者相對樂觀，浸大財務及決策學系副教授麥萃才認為，現時餘貨數量仍然屬溫和，而發展商整體建屋量遠不及97年，收入來源亦不只賣樓，在財政及庫存暫時未有大減價壓力。
作者：余敏欽
責任編輯：黃鑠安