2022-10-24
星島日報
估計2022年全年樓宇買賣合約登記總數只有6.3萬宗。估計全年宗數將會是歷史新低，由1990年起有全港登記數字起計，數字是33年最低。
2022年首九個月，登記樓宇買賣合約47898宗，總值4655.96億元。踏入第四季，樓市氣氛更為淡靜，買賣量低迷不振。第四季的買賣宗數可能低至1.5萬宗或以下，展望全年總宗數可能低至6.3萬宗。
估計2022年只有6.3萬宗，較2021年的96133宗，下跌約三成半，減少3.3萬宗。再者，6.3萬宗是歷史按年新低。由1990年有全港紀錄開始計，數字是33年新低，低過2003年（沙士）的87309宗，亦低過2019年（社會事件）的74804宗，更低過2020年（新冠疫症）的73322宗。
由此可見，今年香港樓市異常疲弱，買賣量甚低，可以視為美國利率上升周期首年市況。而利率上升只是首年，明年可以持續上升。即香港樓市疲弱，不會只有今年，可能延續到明年。
2022年首九個月，登記買賣合約金額4655.96億元。數字不算少，但其中有巨額內部轉讓登記，扣除後的金額約4100億元。展望今年第四季約有1100億元，全年數字可望達到5200億元。
估計2022年全年登記買賣合約金額5200億元，較2021年全年的9178億元，大跌43%，減少3900億元。數字將會近九年的新低，剛好高過2008年（金融海嘯的4131億元）。可見今年香港樓市疲弱，下望金融海嘯之時。
2022年的買賣合約金額按年跌幅估計43%，宗數估計跌幅34%，前者高出後者9個百分點。顯示樓市買賣集中低價私人住宅，而豪宅及大額工商鋪物業卻交投冷清。
另外，2022年全年樓價明顯下調，縱然買賣量可以持續，樓價下跌亦會推低買賣金額。再者，買賣量已經下跌，加上樓價下調，進一步推低買賣金額。
料全年樓價跌幅近一成半
2022年全年樓價跌多少，現時尚未結算，只能估計。今年首三季，樓價已經顯著下跌。以中原城市指數CCL的公布日期計，今年首三季的樓價已經下跌近8%。由2021年底的184點水平，到2022年第三季已的170點水平。
展望今年第四季樓價持續下跌，於2022年年底時，CCL將下試160點水平。即第四季樓價再跌半成，而全年樓價跌幅將會接近一成半。
黃良昇
中原地產研究部高級聯席董事
黃良昇 地產論壇