2022-10-24
明報
【明報專訊】新任特首李家超公布他上任後第一份施政報告，報告宣讀後，本地地產股幾乎全跌。事前，不少人憧憬李家超會放寬「辣招」稅，也有人憧憬「0+3」的防疫政策會改為「0+0」，結果，「辣招」稅沒放寬，「0+3」依舊不變，「搶人才」的「辣招」稅，優惠也不是免交「辣招」稅，而是當這些外來人才住滿香港7年，並且申請成為永久居民之後才能申請退稅，要等7年才能退稅，吸引力有限。
憧憬落空，本地地產股股價就下跌了，此外李家超在施政報告上大談造地建屋，當年梁振英也大談造地，但是今日在國安法的保護之下，再加上完善選舉制度之後，社會上暴力反對的行動沒有了，立法會也不會有強烈的反對聲音，相信李家超的造地建屋計劃可以很順利的進行，5年內將建屋23萬個單位，比過去3任的特首多許多，樓房多了，樓價會不會跌？
還有，李家超造地的方法之一是收回新界農地、棕地，香港四大地產商手上的農地很可能被政府收回建公共房屋。
輪候公屋者大多不是私宅買家
這一切，似乎都對本地地產股不利。不過，詳細研究李家超的施政報告，對本地地產股的壓力實際上不大，李家超將在未來5年建屋23萬伙，但私宅只佔30%，即7.2萬伙，餘者皆公共房屋，只要私宅供應不多，樓價下跌的壓力也就不大，新加坡是最好的例子，新加坡私宅價格長期上升，甚至在目前利率上升的情况之下，仍然創歷史新高，近日新加坡政府還因此而推出新的冷卻樓價的措施。
香港許多人排隊輪候入住公屋，輪候時間好久，李家超加快建公屋，讓這些人早日上樓，這些人上不上樓對私宅的市場一點影響也沒有，因為這些人根本就不可能是私宅的買家，他們也沒有能力租用面積較大的私宅，許多基層群眾依然住劏房，就算私宅樓價再下跌20%，這些人依然買不起。2003年，香港樓價比1997年便宜了足足70%，多少公屋戶因此而搬出來，買了私宅？
因此，只要李家超大量興建的是公共房屋，對本地地產商的打擊不大，唯一的打擊可能是政府收回地產商手上的農地、棕地，不過看看近日長實(1113)於屯門買地，地價可能比農地補地價還低，塞翁失馬焉知非福。
大學教授
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[曾淵滄 滄海明珠]