2022-10-22
明報
【明報專訊】特首李家超首份《施政報告》果然以搶人和搶地為重點，承認香港確實出現人才流失，重申房屋供應短缺問題，並提出一些與人才和房屋有共同交匯的政策，比如專才來港居住滿7年並成為永久居民，可獲退回置業時繳付的辣招稅。筆者認為，對香港來說，人才固然重要，其實人財更重要，能夠留住和吸引人才，經濟自然繁榮，財源滾滾。
上述新措施能否真箇大量吸引專才來港，尚待時間觀察，不過統計顯示，過去7年透過6項人才計劃吸納來港的人口便達32.4萬有多（見圖1），單計近5年也逾20萬人，若當中有三成計劃在香港買樓，已能提供逾6萬個單位的購買力。
經絡按揭也指出，今年第三季透過該公司轉介申請按揭的個案中，新香港人按揭申請宗數佔整體按揭申請比率連升兩季至近兩成半（24.5%），佔比為近幾年的季度新高（見圖2）。另外，今年經絡新香港人客戶的平均購入樓價約1000萬元，如在舊機制下，以非香港永久居民身分置業時須支付合共30%即300萬元印花稅，但在新機制下，當成為香港永久居民後，便可退回26.25%即262.5萬元的印花稅，稅款負擔大幅減少，有助提升他們在香港的買樓意欲。
增住宅供應 降海外來港者居住成本
說到透過專才計劃來港的新香港人，7年後可退回置業辣招稅，戴德梁行建議政府可考慮容許銀行為外來人才在港置業時，提供印花稅貸款，以減輕他們的置業成本，大家認為可行嗎？
其實，要吸納海外人才，能否放寬入境檢疫至「0+0」才是根本問題。另外，如政府真能落實大增住宅供應，令樓價和租金壓低，減低海外人士來港的居住成本，也更有利吸納人才。
筆者上期便在本欄指出，曾有跨國公司高層對筆者表示，放棄了在香港而在新加坡作為亞太區總部的一個重要原因，是招聘海外人才來港時提供一個如太古城的兩房單位，租金開支也很高昂，相反在新加坡提供一個逾千呎單位成本會低得多。
要壓低香港的居住成本，最重要是增加土地供應，筆者覺得本屆政府在土地供應最有建設性之處，乃是沒有推翻「前朝」提出的明日大嶼和北部都會區發展計劃，而今次《施政報告》提出將北部都會區的住宅發展地積比率提升至6.5倍，高於現時新界一般發展地積比率的僅5倍或以下，若落實，便可大增實際可建住宅樓面，進一步紓緩土地和房屋供應壓力。
巿區方面，特首提出降低舊樓的強拍門檻，一般舊樓的強拍門檻仍維持九成，50至70年樓齡可降至七成，70年以上更可降至六成（見圖3），應可加快巿區重建的步伐。根據高力物業顧問的統計，目前香港擁有超過8000幢樓齡超過50年的樓宇，每年增加約600幢，若加快巿區重建，不但有利增加房屋供應，其實也大大有利改善居住在舊樓家庭的生活質素，事實上不少老人家可能擁有一層殘破的舊樓單位居住，一直希望單位可獲收購，以得到合理補償來改善居住環境。
降強拍門檻 助加快巿區重建步伐
仲量聯行更建議政府同時考慮豁免發展商因收購舊樓重建發展而支付的買家印花稅，增加發展商收購舊樓重建的意欲，有效運用土地資源。
長者只擁有自住單位而缺乏現金，其實也可考慮透過安老按揭（逆按揭）來賺取年金收入以幫補退休生活，同時可繼續居住在現有單位。中原按揭表示，政府於2011年7月正式推出逆按揭至今年9月30日為止，有關計劃累計5796宗申請，申請人平均年齡約68歲，平均物業價值為580萬元（介乎36萬至6500萬元），每月取得年金平均17,400元，物業樓齡平均31年（介乎1至63年）。基於選擇終生領取年金的保障最大，毋須擔心還款問題，故此選擇終生領取年金的申請人佔最多，達50.6%，其次是選擇固定10年期，佔比達22.4%，主因是選擇10年固定期可獲取最高年金額。
其實，在樓巿進入下跌周期，趁樓價仍未進一步下跌，有意承做逆按揭會愈早做愈着數，因樓價在相對較高位可領取的年金會較多，因做了逆按揭仍可居住在原有單位，如每月可獲1.7萬多元的年金，對補貼生活支出也大有幫助。
樓巿下跌周期 逆按揭愈早做愈着數
美國因通脹而大手加息，令到全球股巿和樓巿受壓，原來美國國債相對GDP的比率已升至超過二戰時的水平（見圖4），不過正如朋友王弼指出，通脹從來是政府用來稀釋債務的重要手段，估計未來10年或更長時間，美國通脹會維持4%或以上水平，長期持有現金必輸，所以始終要投資如買股或買樓以對抗通脹。
[陸振球 樓市解碼]