2022-10-22
經濟日報
行政長官李家超任內首份施政報告出爐，宣布推出用貨櫃屋快速搭建的「簡約公屋」、開設年薪250萬元以上人才放寬來港工作要求的「高端人才通行證」等，其實是回應了香港社會和經濟現正面對的問題，比以往貼地，接下來便要看民間反應，以及政府內部能否團結一致將計劃付諸實行。
至於樓市「辣招」，財政司司長陳茂波近日開腔表示，今年樓價比去年下跌7.5%，仍處於2019年初水平，相比1997年金融風暴時樓價跌逾3成，樓價仍相當高，現時只屬輕微調整，未看到有需要大幅「減辣」，但他同時也承認，今年樓市交投確是比正常淡靜。
防人踩人式拋售 累社會經濟
施政報告推出前，資深經濟學家洪灝多次號召「救救港股」，說現時港股非常「抵買」，但仍是有價無市、成交疏落，比全盛時期靜了超過一半；樓市亦是交投異常淡靜，有條件發生筆者早前撰文提到的「人踩人」式恐慌性拋售，而若發生「樓災」，對民生的影響當然遠比「股災」更嚴重，幸好現時特區政府對香港樓市的可調控性比股市強，但亦要盡快推出臨時政策措施，引導房屋市場有序軟着陸。
回顧疫情前香港房地產的光輝歲月，香港私樓升值能力高，出售轉按又容易，是全世界首屈一指最理想的投資資產類別。筆者有已定居香港和落地生根的德國籍朋友常說，當今世上他找不到比香港房地產更優質的投資項目。在香港當個專業人士領薪，然後在香港買樓、供樓、賣樓，是全世界發達國家中產階級最理想的事業選擇。
現時由財政司司長以至各界專家，紛紛提出對香港樓價下跌幅度的預測，甚至愈測愈悲觀。但在微觀上，個別物業代理和業主對後市看穩還是看跌，其實仍是眾說紛紜，例如香港樓價會否「跌5成」？是以現在的價格計算，還是2、3年前的歷史高位計算？多久時間內會發生？對於想賣樓又不想減價的業主而言，將今年港樓的「有價無市」詮釋為香港樓價「穩定沒跌」，而非「正在下跌」，亦不足為奇。
「買家不肯買」 核心矛盾待解
問題是現時交投淡靜，而香港樓市是「買家市場」，願意賣樓的業主多，但市場的核心矛盾在於買家不肯買，而非賣家不肯賣，所以現階段說地產代理和賣家對港樓價值和價格趨勢有甚麼意見，意義未必很大，相關的「撑樓市」言論，其實較大成分只是唯心地抒發個人感受，對政府作唯物、宏觀的經濟調控時，參考價值未必很大。
若想激活樓市，現時要面對的核心矛盾，其實就是將視線轉移至現時手上有錢的潛在本地和外地買家身上，執行上要探究他們分析樓市的方法、甚麼水平才是「合理抵買」的價格，再用政策手段將樓價引導往該水平，讓這批潛在買家重新開始入市。若當局能引導買賣雙方一人讓一步，快速恢復香港樓市交投活躍，便有機會「以量變帶來質變」，恢復港樓以往的「第三價值」，即作為資產容易出售的「流通性」，樓價才會再次回復疫情前的正軌。
可是，在市場上明買明賣的價格，究竟跌多少才可算是「合理」？其實也很主觀。不論是「跌5成」還是「跌逾3成」，其實都只是由上而下客觀的歷史數據統計，而不是看個別買家群體如何判斷樓價應該多少才算合理；若要深究，港樓今日的合理價格當然仍會是比外地的純自住「磚頭」為高，因為「亦有投資的元素」。而當今日交投極淡，缺乏即時成交紀錄和作價作基準簡易倒映出單位「價值」時，檢驗可接受價格的唯一客觀標準，就是要「劈價」到一個現時大批准買家會認為自己今日入手後，明天會有其他買家用較高價錢買同級資產的水平。
疫前高位跌價4成 合理水平？
若用此「買家視覺」估算，筆者的看法是疫情前歷史高位跌4成至5成左右，但這也純粹是缺乏即市成交價的情況下，即使這個水平在全球而言仍是很貴，但最積極的一批潛在買家會覺得「有誠意」，開始集體入市，刺激成交量增加，其他觀望的準買家又會受鼓勵溢價跟買，形成新的良性循環，樓市升軌便能恢復。
至於早年買樓、今日已到「收成期」甚至已退休移居境外的業主，若政府稍後推出措施（如限時特惠印花稅）催谷成交量、自己亦有放售物業的打算，不妨考慮「爽手」成交，否則長時間無成交下，樓市「內出血」延續，最終影響經濟，甚至爆發結業潮，人心虛怯，屆時樓價「人踩人」式斷崖下跌，一拍兩散對大家無好處，甚至再次引起政治問題和社會混亂，後果更不堪設想。
撰文 : 劉國匡 時事評論員
欄名 : 評論