【明報專訊】日圓持續跌勢，10月中旬，日圓匯率觸及1990年8月以來低位，一度貶值至1美元兌150.08日圓。與此同時，近期日本對外開關，不少港人已動身前往日本旅遊。到當地除了吃喝玩樂，由於現時匯價低水，不妨留意一下當地物業市場，倘若未來匯價上升，可賺取升幅之餘同時賺取租金回報。那麼，當地哪個地區或城市具有較佳的投資潛力呢？
根據日本不動產經濟研究所 （REEI）的最新研究報告顯示，今年上半年當地樓市持續復甦，大東京地區包括東京23區、東京西郊和神奈川縣、埼玉縣和千葉縣的樓價錄得強勁反彈。
其中一個導致樓價上升的原因，是新盤建築量仍未回復，今年上半年關東地區只有12,716套全新公寓推出市面，按年跌4.2%。除此之外，整體庫存亦顯著下降，上半年市場庫存只有5,072套，是自2015年6月以來的最低紀錄，有關機構預期，年內供應不會有明顯改善，並預測下半年只有2萬套物業推出市面，按年跌1.8%。全年總供應量只有3.25萬套，較去年整體下跌約3.4%。
儘管如此，今年上半年大東京地區的需求及銷售上升，是導致銷售價格攀升的主因。與其他亞洲國家一樣，日本在新冠病毒疫情上採取嚴厲政策，不少經濟活動，尤其是建築項目停工。現時建築活動仍未全面復甦，因此，需求在受到抑制後急升。目前東京23區樓價最昂貴，上半年平均銷售價格為8019萬日圓（約423.5萬港元），按年升0.6%。埼玉縣的樓市變幅最強，按年升19.4%至5887萬日圓（約310.9萬港元）。
大阪市平均銷售價格按年升9%
至於關西地區，亦面對同樣情況，研究機構預測，下半年只有1.1萬套新公寓推出市面，較去年同期跌約三成。樓價方面，如以每平方米售價計算，整體一手公寓每平方米售價上升至76.7萬日圓（約4.05萬港元），創下1973年以來新高水平，整個關西地區的平均樓價為4502萬日圓（約237.7萬港元），較去年同期上升3.3%。當中，滋賀縣平均售價為4616萬日圓（約243.7萬港元），升幅達到25.1%，為關西地區第二昂貴的區域。其次增幅最強勁的是大阪市，平均銷售價格為4599萬日圓（約242.8萬港元）按年升9%。
兩個日本主要地區的樓價持續上升，如以升幅計算，關西地區每平方米的平均樓價升幅高於關東地區。儘管如此，關西整體樓價仍低於關東地區。重要的是，大阪已規劃多項基礎建設，將於未來數年落成，相信都會利好當地樓市前景。當中在今年四月，日本政府通過計劃，容許在大阪市、大阪府建立賭場及綜合度假村設施。
根據該計劃，將會在大阪灣的人工島夢洲建立約49平方公里的賭場連酒店及會展設施，預計每年可以吸引2,000萬人到訪，並為鄰迎的近畿都會圈提供每年11,400億日圓的經濟收益，有關當局預期項目最快會於2029年第四季落成及啟用。
除此之外，目前亦有初步草案，有機會於和歌山建設「和歌山的自然資源與世界最先進技術的融合」度假村，同樣由博彩區組成，倘若計劃通過，相信博彩業會為關西地區帶來龐大的經濟收入。
除了賭場，為方便人流往來各區，早於2019年，日本國土交通省發布浪速筋線的鐵道事業許可，並興建一條連接大阪站至同市浪速區的JR難波站、同市西成區的新今宮站，途經浪速筋的地下鐵路線。有關當局預期浪速筋線通車後，由關西機場前往梅田站只需40分鐘，比現時的1小時20分鐘快接近一倍，並最快可以2031年通車。
一般來說，鐵路效應都有利樓價趨升，就目前而言，以上建設仍處於初步建設階段，樓市價格仍未充分反映利好消息，需要在基建接近落成或啟用後才充分反映出來。目前而言，日圓匯率處於低水平，不妨趁機買入。
外國人在日置業 貸款成數較低
如果外國人要在日本置業，沒有任何居留、工作限制，以及土地擁有權限制。然而，如果要向當地銀行申請按揭貸款，普遍貸款成數會較低，申請人可能需要預備6成至7成首期。
其他雜費方面，如果買入二手物業，需要繳付地產代理佣金以及消費稅。倘若賣出物業，除了繳付3%的中介費及司法書士費，如再購入後五年內轉售，需要繳付利潤的30%作為資產增值稅，五年後為15%。
同時，不少人會考慮買入日本物業放租，由於日本租金採取累進稅制，如果扣除物業開支之後的租金收入不高於195萬日圓，需要繳交5%稅費。
[樓臣 環球樓市]