2022-10-17
東方日報
圓匯大貶值 重啟個人遊
日本於10月11日起正式恢復個人遊旅客免簽證入境，並取消入境人數限制。雀躍的除了急不及待血拼的消費者外，亦包括終於可親身赴日睇樓的海外投資者。然而，美元強勢下，圓匯亦已跌至32年低位，港人投資日本物業時如何減輕匯兌損失值得關注。
全球主要經濟體中，唯獨日本仍維持現行的量化寬鬆政策，使日圓與其他主要貨幣的息差愈益擴大，加速圓匯貶值壓力。若想減輕日圓貶值對投資回報的影響，可透過敍做日圓按揭，變相借入日圓。這樣當日圓價格下跌，投資者可以港元兌換日圓為按揭供款或清還貸款，從而受惠日圓貶值。
按揭：在日中資行借達七成
海外置業及物業代理公司Sakura Japan行政總裁張明珠表示，如果在日本購買自住物業，滿足指定條件後可以獲得全額貸款，最低的按揭息率僅一厘，遠低於香港的樓宇按揭。然而，由於大部分外國人購買日本物業主要以投資為主，要成功向銀行申請按揭的難度大大提升，亦沒有利率優惠，所以日本樓投資者普遍都要一次過全額支付樓價。
按息2.7厘起 最長30年
不過，時移世易，隨着海外資金投資日本物業的需求近年大增，部分於日本有設立分部的中資銀行，近期亦開始推出投資物業按揭計劃。她指這類中資銀行主要提供1,000萬日圓（約53萬港元）以上按揭貸款，按揭年期最長30年，最高的按揭成數七成，利率由2.7至3厘不等。要注意的是，個別銀行會收取貸款金額2.2%作為手續費，以及要求還款的比例不可以高於每月平均收入的45%。一般申請按揭的文件包括連續兩年的薪俸稅單、信貸報告等。
樓價逾3千萬日圓須評估
另外，如果投資者購買的物業是3,000萬日圓（約158萬港元）以下的新樓，申請按揭時不需要為物業進行評估，亦不需要交付評估費用；但如果是3,000萬日圓以上的物業，就需要繳交約3.52萬日圓（約1,857港元）的評估費用，評估時間約為兩至7個工作天。
張明珠指，這類由中資銀行提供的按揭貸款，為了方便海外投資者申請，不需要申請人親身到日本辦理手續，亦不需要在日本有居留權等身份。對比起其他日本銀行，按揭息率較低，申請成功的機會亦比較高。
地價：住宅地均價31年首升
據日本國土交通省9月公布的2022年基準地價統計數據，日本全國所有用地（包括住宅和商業用地等）均價按年上升0.3%，為3年來首次上升。其中，住宅用地均價較去年同期升0.1%，是自1991年以來首次錄按年正增長，而商業用地均價按年上漲0.5%，則是3年來再次轉升。
北海道北廣島市年漲24%
分析指出，日本住宅用地均價31年來首次上漲，與當地長期的低利率及新冠疫情下使居民的生活方式改變，增加了城市近郊的置業需求有關。當局稱，在經濟活動逐步復常下，日本地價呈現上升勢頭，東京都中央區的明治屋銀座大樓地價更是連續17年最高。
按都道府縣觀察住宅用地，上升的有14個，數量比去年多一倍。東京近郊以外，積極進行再開發的核心城市周邊地價均顯著上漲。地段和環境理想的住宅用地尤其受市場歡迎。例如「地方4市」（包括札幌、仙台、廣島、福岡）住宅用地價格期內平均上漲6.6%，當中札幌市地價急升11.8%。
日本住宅用地升幅最大的100個地點中，位處北海道的佔82個。當中，北海道北廣島市地價按年上漲24.8%，主要由於建設職業棒球新球場，提高這裏用作住宅用地的價值。
另外，從東京圈看，在茨城縣筑波未來市，筑波快線沿線的多個位置地價升幅超過10%。在神奈川縣茅崎市，JR辻堂站附近上漲5.9%。從東京23區來看，交通便利的中野區和豐島區的地價齊升超過3%，升幅較為明顯。
27縣商業地皮價格跌
惟要留意，日本整體地價仍然存在分化。東京圈、大阪圈、名古屋圈的住宅和商業用地升幅相對溫和，另外有32個府縣的住宅用地按年仍然下降，商業用地也有27個縣下跌，當中尤以日本東北和四國的地價跌勢未止。分析指，商品和能源價格上漲，加上俄烏衝突持續，正為地價前景帶來不明朗因素。
物價：核心通脹率創8年高
日本8月扣除生鮮食品後的核心消費物價指數（CPI）按年升2.8%，創2014年10月以來最大升幅。同期整體CPI按年升3%，更創下31年新高。
通脹升溫主要由能源和原材料價格上升、食物與日用品價格上漲，以及去年實施的電話數據費削減影響減退等因素帶動。此外，圓匯持續疲弱，亦加大輸入通脹的壓力。
CPI數據連續5個月超出日本政府及央行提出的2%通脹率目標，但由於當地薪酬及消費增長仍然疲弱，市場預料央行會堅持超寬鬆貨幣政策。然而，當核心通脹率稍後有可能衝破3%，央行將面對愈來愈大的調整貨幣政策壓力。
6600種食品本月加價
事實上，10月起多項日本民生產品一同加價。日媒引述調查公司數據，今月加價的食品多達6,600種，創下年內單月最高紀錄。市場預計一個日本家庭的每年食品開支將因此而增加約7萬日圓（約3,694港元）。