2022-10-17
星島日報
受到美國加息、俄烏戰事、中美關係緊張、特區政府致力增加土地房屋供應，以及入境檢疫規定放寬至「0+3」效果不如預期等因素影響，本港私樓樓價近月有所回落，二手成交萎縮，新盤銷情亦不如近年。當年政府推出樓市「辣招」，主要原意之一是壓抑樓價升勢，打擊短期炒賣活動，本應是臨時性的措施。隨着樓價跌勢已成，炒風不再，部分人因而要求政府撤銷或放寬部分「辣招」。
到底現在是否已到了大規模「減辣」、甚至全面「撤辣」的合適時候呢？翻查資料，最早一式「辣招」是在2010年推出的「額外印花稅」（SSD），主要針對短期炒賣。鑒於樓價升勢持續，住宅供應短缺，政府在2012及2013年再連番出招，先後推出加強版SSD、針對非本地及公司買家的「買家印花稅」（BSD）和針對非首置人士的「雙倍印花稅」（DSD），到2016至2017年再進一步收緊。金管局針對物業按揭成數和供款人壓力測試的「辣招」，更早於2009年便首次推出，之後亦多度收緊。
根據分析，現時樓價普遍已回落約至2019年的水平，但與當初推出各項「辣招」時仍相距甚遠。筆者並非說要等樓價重返10年之前才可「減辣」，但不論是從市民的住屋開支佔入息比例、從打工仔的薪酬加幅與同期的樓價升幅比較、或是以納米樓及劏房的數目、公屋平均輪候時間或居屋超額認購倍數來看，當前樓價仍與大部分市民的負擔能力嚴重脫節，更談不上「住好啲、住大啲」。另一要求加快「減辣」的理由，是擔心樓價大跌會對有樓人士造成「負財富效應」，影響實體經濟和金融體系，形成惡性循環。上述情況曾在亞洲金融風暴至沙士期間出現，事隔20年仍令人猶有餘悸。
宜放寬按揭成數和壓力測試
然而，當年的跌幅乃超越五成以上，現在樓價雖有回落，坊間最悲觀的預測是未來三年可能會比高峰期下跌三成。目前最受影響的，主要是約在最近兩三年的黑暴及疫情環境下入市的人士。這批人相信大多是置業自住，通過了嚴格的供款能力測試，因此以現時的樓價跌幅、甚或幅度再大一點，對他們的影響應屬可控。再者，正是多得相關「辣招」，不少置業人士、尤其是擁有多個物業的炒家，已很難取得高成數的銀行按揭，而現時負資產宗數仍處於偏低水平，因此即使樓價再略為下調，對金融體系穩定性的影響應不大。
近日亦有人提出，樓價下跌與成交縮減，會令庫房的地價和印花稅收入減少，加劇政府的財政壓力，可能會影響各類經濟、民生及基建開支。有關憂慮看似合理，但過往樓價及地價不斷創新高時，不少市民不是都抨擊政府推行「高地價政策」的嗎？對於可帶來一定經濟及社會效益的基建投資和發展計畫，政府理應通盤考慮資金問題，包括需否通過發債、預售土地或公私營合作等方式融資，而不應人為地「托市」抬高地價及成交，從而增加庫房收入。
也有人認為，「減辣」有助降低尤其是二手物業的交易成本，增加成交量。筆者認同「辣招」實施後，二手成交數量相對一手的比例有明顯跌幅，但當中最大因素並非印花稅等交易成本，而是按揭成數問題。
大部分新樓發展商都有提供額外按揭或其他優惠，令買家毋須儲有大筆首期，但二手樓則往往要有相當於樓價五成的資金才能入市。政府與金管局近年已局部放寬相關限制，讓首置人士更容易「上會」和「上車」。筆者認為當局可視乎市場及息口情況，考慮進一步從按揭成數和壓力測試方面「減辣」，以及降低購買多一個單位所要支付的額外印花稅比率。
另外是有關人才及人口政策。香港住得細又住得貴，是部分內地及海外人才不願來港發展的原因之一，有人就提議放寬針對非香港永久居民置業的「辣招」，藉此吸引更多境外人才。筆者原則上不反對這個「減辣」目的，但首要確保受惠者確為香港需要的專才或目標移民家庭，避免措施遭到一些境外和本地炒家濫用。然而，筆者估計這些專才來港初期大多會先選擇租樓，待工作穩定及生活適應後才考慮置業。尤其在現今樓價下跌的環境下，「減辣」對吸引人才的作用應有限，不及由政府提供租金資助及適切的「人才公寓」有效。
謝偉銓 立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員
謝偉銓 地產論壇