2022-10-17
經濟日報
在「0+3」入境措施後，商務活動稍增，第一太平戴維斯副董事總經理朱寶珊相信，若措施進一步放寬後，本港大額物業投資市況漸入佳境。投資範疇上，她較看好工廈及民生區商場。
第三季整體大額物業投資市場交投放緩，朱寶珊指出，在眾多因素影響下，難免影響投資氣氛，「俄烏戰爭持續、疫情因素下未完全通關、息口亦上升，投資市場轉淡。」她認為，能夠讓市況轉好一大因素，就是與內地及海外通關。自從政府於上月尾實施0+3後，她認為商務氣氛已稍轉好，「從本公司近期住宅租務生意轉好，客人以企業海外僱員為主，個別半山高級豪宅，只有4至5個單位待租，中環一些服務式住宅出租率由65%反彈至8成，反映海外僱員陸續重返。」
她相信，若再放寬至「0+0」，進一步推動商務活動，投資氣氛勢轉好，「檢疫措施應慢慢解除，其他國家已復常，而香港是大中華區重要市場，最差時間已過，只要通關，商務活動增加。當然未必即谷底大幅反彈，畢竟環球經濟仍有隱憂，至少漸入佳境。」
加息後 買家投資回報看4厘
無疑目前市場上充斥不少利淡因素，特別美國加息步伐頗急，香港息口亦向上，投資物業的回報率需重新審視。朱寶珊認為，買賣雙方會有新部署，「本港很多業主實力強，有一定持貨力，叫價頗硬，但亦有業主希望減磅，沽貨獲利，故相信願降低叫價。另外，亦有部分業主於股市、債市等損手，或疫情衝擊下，有實業的營商人士需資金周轉，降價求售幅度較大。至於買家方面，加息後買家睇回報高少少，涉約4厘或以上，只要遇上業主減價，雙方便可促成交易。」買家方面，不論外資及本地投資者，尚待入市機會，「以前基金會買物業再翻新，但因應資金成本提高，現不會買交吉項目，必需要有合作夥伴，涉及實體營運生意，便願意入市。本地投資者則資金充裕，等執平貨機會。」
近兩年投資市場上，工廈表現一枝獨秀。據該行數字，本年第三季的整體倉庫租金錄得0.8%增長，第三季整體及現代化倉庫空置率亦分別上升至2.1%及1.4%，空置率仍處甚低水平。她指，疫情下涉及工業用途的生意轉好，因市民生活及消費模式改變、數據使用、網購等，物流中心及數據中心興起，而食品、藥物冷庫極受捧，相信仍然值得看好。只是迷你倉、數據中心，因涉及高樓底、樓面大，近兩年已有多幢物業售出，貨源減少，成交量或稍放緩。
商廈市場供應多 吸納未恢復
另一她較看好範疇為商舖，因深信商舖租金會見底。她指，租金實在跌無可跌，會橫行一段時間。現階段持有核心區商舖，未有旅客重回，仍要守一守。只要通關，商舖料受帶動。反觀民生區，她則甚為看好，「民生商戶如超市、健身中心等需求穩定，如將軍澳、沙田、屯門等，交通網絡佳有人口增長，消費穩健。」至於商廈，她指應始終太多，吸納亦未恢復，現時主要為用家入市，因呎價明顯調整，買樓面自用，投資上料暫未回復。
作者：梁建國