2022-10-17
明報
【明報專訊】近月美息急升、港股急跌、港樓調整，與1997年7月香港回歸初期市况頗相似，而當年隨着亞洲金融風暴襲港，至2003年第二季SARS爆發，樓價暴跌七成，不少物業持有者財富大蒸發，當時由坐擁數十個住宅單位淪為負資產後被迫蝕讓的資深物業投資者陳清白，便是受累者之一。陳清白上周接受專訪時表示，目前本港樓市面對息口高、股市跌及經濟差等三大不利因素夾擊，料樓價將從歷史高位下降三分之一，他期望特首李家超本周三（19日）發表《施政報告》公布最新房策，應該汲取1997年10月首任特首董建華以「八萬五」房屋政策（每年興建8.5萬個公私營住宅單位）推冧樓價的教訓，維持未來10年每年平均私樓新增供應目標於1.29萬伙，盡力穩定樓價，避免樓災重現。
明報記者 葉創成
中原城市領先指數（CCL）上周五報170點，與去年8月歷史高位191.34點比較，反映本港二手樓價已回落逾一成，至2018年初水平。不過，陳清白指出，藍籌屋苑太古城元宮閣低層C室，實用面積723方呎，3房間隔，由最初叫價1320萬元，上周議價後以980萬元獲用家承接，累減340萬元或約25.8%，呎價約13,555元，更可反映最新市况，「元宮閣低層C室僅售900多萬元，對於用家來說屬抵住，單位內有兩個廁所；太古城位處市區，坐落在地鐵站沿線，即使已有數十年樓齡，勝在保養、管理得幾好」。
上世紀90年代曾炒賣多個太古城單位、熟悉該藍籌屋苑的陳清白認為，太古城是樓市領先指標，料今次太古城業主劈價近四分之一沽貨，不少藍籌屋苑業主亦會仿效，預測整體樓價短期也會從高位回落逾兩成，「太古城等大型屋苑單位眾多，在過去數十年本港多個樓市升跌周期，向來升又升先、跌又跌先，以目前市况為例，由於太古城住宅單位逾1.2萬伙，競爭激烈，業主急於沽貨便唯有大幅減價」。
港銀4厘息定存 遠勝買樓收租
中長線而言，陳清白認為，目前面對息口上升、股市大跌及經濟低迷等三大不利因素，料本港樓價跌勢已成，將從高位跌三分之一始見底。他解釋，目前本港息口已開始上升，令過去10多年「買樓好過租樓」的情况不再，「現時本港不少銀行一年期大額定期存款利率高達4厘，換言之，1000萬元定存一年可以收息40萬元，同一筆錢用來買樓可以收多少租呢？購買1000萬元住宅首先要繳付數十萬元印花稅，每年租金收入估計不會超過30萬元，而且還要再扣除管理費及差餉，又有遇上租霸、隨時無租收的風險，相對明顯並不吸引」。
息口急升不止令港樓投資吸引力大跌，亦令不少用家每月供樓開支大增。臻享顧問董事總經理王良享於6月23日便在《明報》「名人樓市論壇」專欄接受訪問指出，H按實際按息若年底升至3厘的話，以購買800萬元住宅借30年八成按揭為例，屆時每月供款為26,983元，與去年底1個月HIBOR約0.16厘、H按實際按息1.46厘時每月供款僅約22,000元比較，增加約4900元或22.2%。
恒指跌至11年低位 預示經濟轉差
事實上，美國聯儲局今年以來大幅加息3厘，聯邦基金利率上端現升至3.25厘（見圖），市場預計當局年底前還會再加息1.25厘；雖然本港銀行暫時只加息0.125厘，基本上未有跟隨美聯儲大幅加息，但陳清白警告，由於本港銀行體系結餘近月持續下跌，反映資金外流，料此趨勢仍會持續，估計到某一時點，港息便會跟隨美息大幅上升，早前未有跟加的幅度亦要追加，「為什麼近日這麼多本港銀行願意以4厘一年定存高息來爭奪資金呢？目前H按實際按息只有2厘多，銀行又點會做蝕本生意呢？我估計未來一年本港最優惠利率（P）及其他主要貸款利率將會顯著上升，H按實際按息或升至4厘甚至更高水平」。
港股去年初見頂後，過去一年多以來反覆下跌，上季至今更屬急轉直下，恒指上周五收報16,587點，屬2011年以來近11年的低位（見圖）。陳清白分析，港股近月跌跌不休，除了令不少投資者損失慘重外，亦反映經濟前景將進一步轉弱，是不利樓價的另一因素。
港GDP今年料負增長 各類物業全線受壓
事實上，本港今年以來經濟並不理想，全年GDP增長預測已由正值跌至負值（見圖），若未來幾個月貸款利息如陳清白所料顯著上升，加上股市大跌所反映的潛在壞消息曝光，對經濟更會帶來額外衝擊，這是他看淡樓價的另一原因，「其實早在數年前本港商舖及寫字樓市場已先後明顯轉弱，例如不少舖租大跌逾五成，中區寫字樓空置率亦升至逾一成，這些現象都已對經濟前景作示警；地產市場屬一環扣一環，其他物業市道均不好，只有住宅市道暢旺，這情况難以持續，若現時才醒覺便太遲了」。
陳清白表示，基於上述息口高、股市跌、經濟差等三大原因，他預測本港樓價將從歷史高位回落三分之一，將軍澳及啟德等樓價較高、供應較多、租金下跌空間較大的地區，樓價跌幅將會更大。
籲官員了解二手樓市慘况
根據去年底發表的《長遠房屋策略》周年進度報告，未來10年總房屋新增供應目標為43萬伙，並繼續沿用公私營房屋供應的70:30比例，即公營房屋供應目標為30.1萬伙，而私營房屋供應目標則為12.9萬伙，換言之，未來10年每年平均私營房屋供應僅1.29萬伙。特首李家超將於後日發表他上任後首份施政報告，他此前一直強調希望增加住宅供應，尤其是公營房屋的供應，當中，北部都會區及明日大嶼等大型項目均屬日後新增供應主要來源，在當前樓市明顯轉弱的情况下，房屋政策會否有新方向，備受外界關注。
陳清白指出，本港私樓新增供應相對可控，是樓市暫時唯一比較正面的因素；故他認為，不論是特首李家超或主理房策的官員也好，在是次公布施政報告房策前，可先向親友或市場人士了解，在現時市况低迷下，要在二手市場沽出一個住宅單位有多難，「我話畀你聽，樓其實是無剛需（實際用家需求）支持的，樓價一旦像現時般轉升為跌，基本上便無人有興趣去買樓，小業主想賣樓也並不容易」。
有分析認為，本港樓價若進一步調整，有利更多年輕人置業，但陳清白認為應從不同角度思考問題。他解釋，一些大學畢業生尖子，早於數年前入市買樓為結婚作準備，並且由雙方家長繳付部分首期，原因是對本港經濟前景有信心，擬在本港長期生活，近月他們面對樓價下行、供樓利息增加，已經叫苦連天，若樓價日後進一步大跌的話，更屬於重大懲罰，「以上述太古城元宮閣3房單位為例，若數年前以1300多萬元買入，現時樓價跌至900多萬元，市值已蒸發300多萬元，一般家庭要儲很多年才可儲到300多萬元呢！若樓價日後從現水平進一步大跌，這些買家實在欲哭無淚」。
「八萬五」教訓：跌市勿大增供應
陳清白認為，港府一向應該致力於穩定樓價，而在目前樓價已確定出現下行趨勢之際，應該避免大幅增加私樓供應，勿重蹈1997年10月首任特首董建華在施政報告中宣布「八萬五」房屋政策推冧樓價七成的覆轍，「目前不少港人已對樓市失去興趣，想賣多於想買，樓價正在拾級而下，故此我覺得，港府增加私樓供應的時間表應該推遲；港府目前要大幅推地，發展商也沒有太大興趣去買，這樣的話，豈非令樓價跌得更快？」
總結是次訪問時，陳清白強調，他個人經歷1997年至2003年樓價大跌七成損失慘重的教訓後，便等於經歷了一場海嘯，「我們經歷過此一跌浪的人，便等於見過海嘯的人以後也不敢住在海邊、平日望見海亦會驚」，因此樓價近月跌勢再現，他亦走出來向本港市民及政府提示樓價大跌的風險，希望各方面審慎行事，例如港府可等本港息口見頂、恒指重上2萬點及經濟確定復蘇後，始宣布增加私樓供應也不遲。