2022-10-15
明報
【明報專訊】早前財政司長陳茂波估計2022至23財政年度將會錄得超過1000億元赤字，遠高於今年初預算案所估算的563億元，除因抗疫及要刺激經濟令政府開支大增，也因股巿及樓巿疲弱令印花稅收入大減，而賣地也出現流標及低價成交。解決之道，筆者有專業界朋友建議，何不趁機取消賣地設立的底價制度，由巿場來決定地皮最終成交價，一來有利保證地皮售出以穩定賣地收入，也可保障土地供應不會出現斷層。
陳茂波指出，「樓市疲弱，今年度首5個月的地價收入為172億元（見圖1），與全年度的預算收入1200億元相距甚遠。過去的經驗顯示，在樓價下調的時候，地價的調整幅度會更大，4月份便曾有住宅地皮流標。經濟疲弱之時，市場對商業用地的需求亦較弱。與此同時，發展商補地價商討的意欲亦明顯減弱，這些因素也會影響土地收入。」
地皮流標成本高 影響庫房賣地收益
事實上，地皮流標成本高昂，以屯門限呎地為例。最近一次官地因未達底價流標，為今年4月的屯門青山公路大欖段限呎住宅地。早前重新招標，地政總署10月5日公布該地皮批出，平均每方呎樓面地價約3522元，為超過6年新低，業內人士說，4月入的標書的呎價超過4000元。換言之，以總樓面面積130萬方呎計，短短數月便令政府庫房少收6億元，如當初地皮不設底價而售出，一來可令庫房減少損失，土地可也提早半年進行發展，有利增加房屋供應。
山頂文輝道豪宅地皮為另一例子，該地皮2018年10月首度推出招標，當時被譽為新地王，市場估值高達242.58億至404億元，但流標收場，最終要「一拆二」重推，九倉(0004)最後以195.2億投得兩地，與當初估算有一大段距離，因流標而蒸發至少47億元。
翻查資料，過去5個財政年度，政府合共就賣地進行超過70次招標，當中6次因為標價低於底價而取消賣地，與再前5年160次招標、僅5次流標的比例高得多。上述兩宗流標例子，反映原先想用底價保障賣地收益，最後反因加得減。
香港樓巿是否已轉勢，可說人言人殊，不過原來根據美聯物業的統計，過去4年合共16個季度，香港樓價共有9個季度錄得跌幅，明顯超過只有7個季度錄得升幅（見圖2），而現時樓價已跌回4年前低位，若以股巿比喻，似乎出現頂部派發的現象，現在香港的按揭利息已高於租金回報，若物業不能升值，加上各式辣招稅，買樓自住可以，若作投資用途則難以有理想回報。
樓價跌回4年前低位 現頂部派發現象
周四彭博引述消息人士指出，施政報告可能會撤辣放寬15%的樓巿買家印花稅，如此將有利內地人到港買樓，消息出台後當日恒生地產分類指數5分鐘圖亦見V形反彈，日線圖則見倒轉鎚頭（見圖3），配合9RSI底背馳，可留意地產股博反彈機會。
其實上述辣稅2012年推出後，在2019年以前香港樓巿仍大漲小回，既然辣稅壓不住升巿，撤除或放寬亦未必對樓巿太大刺激作用，只是不少地產股已相當超賣，趁消息反彈和挾空也是合理。
說到撤辣，仲量聯行香港研究部執行董事黃志輝表示：「在重重逆周期措施下，樓市已失去按市况變化而快速調整的能力，導致樓市交投於近年一直於低位徘徊。樓價已累積下跌近10%，近年以九成按揭購買新盤單位的買家將首當其衝，承受最大風險。樓價持續下跌將令這批買家需要承擔更多首期以獲得按揭貸款。其他已獲得按揭貸款的買家在面對要承擔特別印花稅下，將難以透過出售單位減少損失。若樓價再跌穿10%，負資產個案將會飈升。」
該行引述金管局數字顯示，現時負資產個案仍屬低位。然而，此局面可急速變化，正如2016年負資產個案便於6個月內由0宗急升至1432宗。
要知道，繼前特首林鄭月娥及現財政司長陳茂波放寬按揭保險的樓價門檻，多了不少買家採用八成甚至九成按揭買樓入巿，現在樓價已較高位跌了約一成，若樓價跌勢持續，負資產個案便有可能急增，但不少在近年樓價高位入巿，便可能會被辣招稅綁死而不能在3年內賣樓，要跳船賣樓逃生也難。
寬按保釋放購買力已枯竭 樓巿跌勢延續
之前政府放寬按揭保險的樓價門檻後，採用按保個案急增，但根據經絡按揭的統計，9月新批出按保宗數及金額連跌4個月，為7個月新低，新取用按保宗數及金額按月跌逾兩成及兩成半（見圖4），看來放寬按保釋放的樓巿購買力也已枯竭，若沒有新的利好消息，樓巿跌勢會延續。
[陸振球 樓市解碼]