2022-10-13
經濟日報
二手市場交投量近月來低位徘徊，觀望氣氛濃厚，惟市場出現一班剛性需求的用家轉跑道，選擇「加息周期」入市，轉租為買，似乎對本港樓市投下信心一票。
捱貴租多年 加息期仍願入市
港股近日波動，市場正等待內地二十大及施政報告消息，買賣雙方觀望氣氛濃厚，二手交投步伐放緩。有人辭官亦有人趕場，近日有租客因而租金仍企於高位，部分已捱貴租多年的租樓族選擇在加息期入市。正如有租住珀麗灣13年的租客按捺不住，以650萬元購入租住屋苑一個兩房單位，由於屬老街坊，對屋苑相當熟悉，終揀選一個優質單位，向南兼望青馬大橋海景。翻查資料，同座同室單位2018年和2019年兩個較低層單位亦是約650萬元，意味樓價重返4、5年前，兼且能購買較高層數單位，也難怪租客心動，遇到合心水的優質單位即提速入市。
與此同時，有九龍區租客見樓價近月回調，便開始睇樓，曾參觀多個地區兼作比較，最後鎖定荃灣荃景圍屋苑，因需求套3房，終以620萬元購荃景花園套3房單位，實用面積551平方呎，其實單位放盤3個月，當時開價710萬元，現減價90萬元沽出，亦算是吸引價。
「辭官」方面，蝕讓佔比則見增加。利嘉閣地產研究部一份報告即顯示，疫情及加息因素令樓市拾級而下，加上股市大跌及移民急需沽貨套現，致令二手私宅轉手獲利比率及賺幅雙雙下挫，惟望第四季可跌定回穩。綜合土地註冊處資料所得，2022年第三季本港共錄4,415宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達90.2%，較第二季的94.3%大跌4.1個百分點，連跌6季，並創2010年首季以來的51季（即近13年）新低，反映疫情及加息夾擊帶來的影響。
二手賺幅跌穿6成 逾10年低
至於平均獲利幅度方面，附表顯示今年第三季每宗私宅轉手個案平均賺幅只有55.8%，較第二季的65.5%顯著回落9.7個百分點，為25季以來首度跌穿6成水平，並創下2012年第三季以來的41季（即逾10年）新低，反映疫情引發的經濟憂慮令樓市走下坡，多了持貨期相對短的業主沽貨，因而導致整體賺幅劇降。當中，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例跌穿4成，只達39.3%，按季下跌1.9個百分點，涉及宗數達1,923宗。
報告又提到，虧損個案錄得418宗，佔比急增至8.5%，相關比例按季增加3.4個百分點，反映股市下瀉及移民急走，令部分急需套現的業主無奈蝕讓離場；至於平手個案則有63宗，佔比亦按季增至1.3%。不過，相關數據僅反映至8月市況，9月至今蝕讓交投似有增多，值得留意。
撰文 : 唐榮