推高土地發展密度 特首必然選項

即將發表的施政報告，推高土地發展密度應該是其中必然選項。早前政府申請進一步放寬古洞北/粉嶺北新區地積比率，最高加3成，部分用地最高地積比達7.8倍，逼近市區水平。政府頻頻要透過推高發展密度增加短期供應，足見手上「熟地」（可即時建屋的土地）有限，始終要加快填海等創造「新土地」。 手上熟地有限 冀增短期供應 古洞北/粉嶺北新區前稱是新界東北發展計劃，兜兜轉轉規劃了20、30年，2007年重啟計劃起計，至今仍然有15年時間。早期規劃的發展密度較低，地積比率介乎2至5倍，去到2013年「拍板」的方案，最高地積比率已經放寬至6倍。 當時樓價雖然比不上今時今日之高，但樓市已經是相當熾熱，政府將發展密度上調。按照當年政府新聞稿這樣說：「（政府）盡量增加古洞北及粉嶺北的發展密度，兩個新發展區的住宅單位供應由約47,300個增至60,700個，增約28%，可居住人口增至174,900人，增幅約31%。」 過了10年時間，政府先後兩度加碼放寬地積比率，先在2018年申請放寬區內8幅公營房屋用地的地積比率，當時提高至最多6倍，增加額外1.2萬伙供應。到了近日再就另外37幅公私營用地申請增加地積比，公營房屋加3成、私人住宅亦加兩成，預計帶來額外逾萬伙供應。 由早期最高地積比率6倍，去到最新一輪申請放寬地積比率後，古洞北最高地積比率達7.8倍，粉嶺北亦達7.2倍，跟市區8至10倍的地積比率已經相當貼近，相較之下，屬於市區的啟德住宅最高地積率亦只不過7倍。 在今輪放寬密度前，古洞北/粉嶺北單位總數已經達7.18萬伙，若果再加上37幅用地放寬地積比增加逾萬伙，以及另外4幅用地改劃將會帶來逾6,000伙，兩區供應或增至8.8萬伙，較2013年方案再多近5成。 過去一段時間，市區人口密集，令到政府在規劃新區時希望盡量降低密度，而現時再次回歸高密度發展，正正反映當局手上「熟地」有限，房屋土地緊張，創造新土地困難重重，惟有不斷加碼提高規劃半途的生地密度。 填海創新土地 進展仍不明朗 事實上，「土地大辯論」之中能夠創造「新土地」的方法，始終來自填海，但多個填海方案目前進展仍然不明朗。最核心的明日大嶼由2018年施政報告提出至今，預計今年第四季才會交代填海具體範圍及界線、主要基建和走線、土地用途分布，以及融資方式等，最快要2026年填海，首批居民2033年入伙。距離2026年至今仍然有4年時間，其他填海選址如龍鼓灘、馬料水有沒空間加快？ 在明日大嶼開始供地之前，不同形式的改劃用地、放寬地積比率，相信會在未來幾年不斷上演。 撰文 : 唐榮