2022-10-10
經濟日報
近期樓價回落，發展商補地價的步伐明顯放緩，市場上只有零星個案。但香港政府表示，今年第四季的賣地計劃將不會改變，將如常推出市場。今年第四季的賣地計劃，共涉及5,900伙住宅單位。
香港政府今次賣地共有五幅住宅地皮以及兩幅商業地皮，當中三幅地皮的估值皆超過100億元，分別位於赤柱、啟德以及市建局位於觀塘第四區及第五區的重建項目。市場估算，這三幅地皮的合共估值介乎385億元至610億元，可算是數一數二的地王。有市民質疑，如今在樓價回落期間推行賣地計劃，政府會否在低價出售香港貴重資產？
過往香港政府曾經試過因為市道差而推遲賣地計劃，最經典例子要數中環的海濱地王。中環海濱地王原先計劃於2020年的第三季推出，當時地皮估值高達900億元，但因為當時市場氣氛不好，結果賣地計劃推遲到2021年的第四季，等到市場氣氛好轉時才賣地。
今年財赤將過千億
根據中環海濱地王賣地經驗，因此很多人質疑為甚麼今次政府不推遲賣這3幅過百億的地王？筆者估計，其中一個最主要原因是因為現時香港政府財政赤字嚴重。按照去年的財政預算案推測，賣地收入本來有1,200億元，但今個財政年度的首5個月，賣地收入卻只有172億元，僅佔整體14%。此外，財政司司長陳茂波亦表示，香港政府今年的利得稅、薪奉稅、印花稅以及賣地收入均會下跌，導致今年的財政赤字將會高達過千億元，屬於歷史以來第2高的水平。
筆者認為，由於賣地收入佔了政府庫房總收入兩成之多，香港政府必須按照原先賣地計劃推出多幅百億地王，才可以避免財政赤字進一步惡化。另外，回顧過去兩屆的特區政府賣地，第四屆的梁振英政府一共賣出超過110幅地皮，當中涉及134公頃土地，而上屆林鄭月娥政府卻只賣出41.25公頃，反映其實可供出售的土地是愈來愈少。在近期樓價回落、發展商補地價的步伐明顯放緩的情況下，今屆政府必須想辦法增加土地供應，例如簡化土地規劃審批的程序，以及積極推動北部都會區的開發等，才可以增加土地儲備以及令政府庫房收入增加。
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁