2022-10-10
明報
【明報專訊】近一兩年，因為疫情持續，導致不少建造工程的施工延誤，當中新盤住宅樓花項目因未能依時完工而未能按時獲批入伙紙或/及滿意紙需要延遲交樓，完成買賣合約。不單打亂買家入伙計劃，加上樓價的變化，令到採用按揭付款的買家，可能失去預算可借貸的數額，需要另外安排額外款項，以或需要額外款項以完成交易。
要達至可以交樓給小業主，完成買賣合約，發展項目需要符合政府、法規不同要求，包括取得由屋宇署發出的佔用許可證，俗稱入伙紙（OP），以及新批地塊要獲得地政總署發出的合約完成證明書，又稱滿意紙（CC）。然而不少市民可能經常弄不清上述兩者的關係，不少人士以為有了入伙紙便可以入住，實際未必一定。
先談何謂入伙紙，新建項目在建造前，須按照現行《建築物條例》由合格認可人士擬備建築圖則，呈交屋宇署審批，獲批准後才能動工興建，當施工完成後，署方會派員檢驗樓宇是否依據建築圖則完成建造，以符合樓宇的結構、衞生、安全、採光等規定，能通過檢驗後，署方將可獲批入伙紙；原則上表示該單位已可供人入住和使用。
法例容許關鍵日期延後
至於滿意紙亦稱完工證，發展商須按批地或賣地文件內必須履行的條款，於指定時限內完成，並通過地政署人員檢視確認達至所列要求，便可獲得地政署署長發出滿意紙；發展商要取得入伙紙及滿意紙後，才能完成買賣合約，小業主正式擁有該土地的法定產業權，收樓入住。當然亦有不少舊契於重建時，毋須申領滿意紙。
按《一手住宅物業銷售條例》規定，在售樓說明書中「發展項目的資料」部分，須列出「預計關鍵日期」，而不少買家以為「預計關鍵日期」就是收樓日期，但並非一定。這個日期所指的是住宅項目遵照經批准的建築圖則的預計完成日期，及預計符合批地文件內條件的日期。但法例亦容許關鍵日期延後，故買家收樓入住的實際時間會較關鍵日期為後。
長時間延期交樓少發生
另外，法例上亦容許發展商因某些特定因素，如因惡劣天氣、不可抗力或天災等，透過其聘用的認可人士，申請將關鍵日期延後。因此小業主於購入樓花時，亦應留意因而可能打亂入住的計劃的日期和按揭的安排。同樣，發展商可因應取得入伙紙及滿意紙後，向業主提早交樓，一樣可以令業主措手不及。過往，發展商延期交樓少有發生，或只涉及短時期，現時動輒6至9個月的延期，故買家亦應預早作好準備。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
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[謝偉銓 銓之講場]