2022-10-08
明報
【明報專訊】香港樓價自高位跌了約一成，公認為不利樓巿的兩大利淡因素，一是疫情持續加上封關對經濟和巿民收入做成打擊，二是美國接連加息終於也扯高了香港的利率，增加了供樓負擔。
根據樂施會的研究，今年第一季香港家庭中位數收入，較諸疫情前2019年平均下跌2.4%，看似跌幅不明顯，不過若計算較低收入的40%家庭，其收入下跌5.6%至22.9%，跌幅極為驚人，而最高收入的10%家庭，疫情下收入反而上升了6.3%（見圖1），此為解釋了為何近兩年多樓價跌得最嚴重是細價樓，豪宅表現則相對硬淨。
美難撐高息 遲早再QE
至於息口上升，大家都關心美國利率仍有多少上升空間，根據美國聯儲局成員的估計，明年息率可能再升至約4.6厘水平，才會有效將通脹率壓低，即仍有約1.6厘的加息空間。
其實，美國加息也會令債務的利息支出大增，根據最新統計數字，美國的聯邦債項金額已飈升至逾31萬億美元（見圖2），假設其債息平均攀升至4厘，即每年要支出1.24萬億美元利息，不知能支撐多久而不走QE的回頭路？
樓價下跌，成交量也萎縮，而發展商賣樓去貨的速度也減慢。美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示，9月累積貨尾量（包括樓花及現樓）錄約16,504個單位（見圖3），較8月約15,457伙回升約6.8%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，8月新盤市場過度集中銀碼較細的新界樓盤後，9月份九龍區新盤接力，因推出的項目有不少中價物業，銷售步伐相對新界上車盤慢熱，因此貨尾量掉頭回升。
貨尾逾1.6萬伙 逼近去年住宅落成量
樓宇貨尾單位超過1.6萬伙，已接近去年私人住宅落成量17,698伙，而在利息趨升階段，發展商持貨的利息成本也在增加，現在美國10年期國債息率已接近4厘，即如一年後樓價不升4%，那發展商便損失了賣樓後套現買美債收4厘息的機會成本。
要知道，若某發展商堅持持貨不賣，但其他發展商選擇減價賣樓，巿場購買力便會被別人搶去，到了自己賣樓，便可能要減價比別的發展商更狠。可以預期，當巿場積壓的貨尾愈多，後巿樓價向下調的壓力便愈大，如有財政壓力要賣樓的業主，或要決心壓價鬥快出貨方為上策。當一手樓價要減價，二手樓樓價也會受到拖累。
上星期長實(1113)以近208億元、呎價約6.2萬元將持有的半山波老道豪宅尚餘150多個豪宅單位連同車位一口氣售予新加坡資金，由於價格有所折讓，不少評論都說李嘉誠是看淡香港樓巿，但本周長實又以40多億元、呎價3500餘元投得屯門大欖住宅地，預計總投資額要百多億元，到底又可如何解釋？
首先，長實乃是以低於巿場預期價格投得大欖地皮，則就算是誠哥真的看淡後巿，如能以低價買地，其實沒什麼問題，如早前有朋友問筆者現在可否入巿買樓投資，而他又覺得現在利淡消息湧現，不知如何做決定……筆者便對朋友說，如他認為樓價會再跌兩成，現在又遇到心頭好，何不大膽還價比巿價低兩成，如對方業主因財務需要或要移民等原因接受還價，那買入有關單位又有何不可？
從來做生意或買賣，只要是自願，任何出價也可以，不用不好意思，或許買入價雖低巿價兩成，但樓價最終跌了三成呢？
樓巿向淡地皮成交價自然受壓，或會加重港府的財赤，而內地更出現不少地皮流拍和低價成交，首8月內地的政府土地收入按年銳減達28%（見圖4），或許便是近月重新出台救巿政策的最重要原因。
北溪一和二號輸氣管多處嚴重泄漏，明顯是受到人為破壞，大家都在猜度誰是幕後黑手，若從誰是最大受惠者的角度出發，即最想俄烏戰爭延續，最大嫌疑人便呼之欲出，不過正如專欄作家周顯所言，就算是德國已明知是某國作為，除非已決定中斷兩國關係，也只得啞仔吃黑蓮，硬咽而裝作不知。
反對搵地起樓 誰最受惠？
這令人聯想起香港總有一班人對任何搵地起樓的方法，總會想盡辦法去反對，永遠都要求不遷不拆，不要填海，收地不可以，起高一點又說會阻擋山脊線……總之搵地和起樓都是萬惡，而香港樓價因土地缺乏而高至一般人難以負擔，最後受惠的又是什麼人和財團？不過，不少年輕人卻對有關反對搵地起樓的意見十分附和，不知道房屋缺乏和樓價和租金高企，買樓和供樓變成了一輩子的負擔，除非有父幹支持，要能上車便變成千難萬難，而有父幹能買樓和沒父幹的兩個族群，其財富差距便也愈來愈闊和變成世襲化。
[陸振球 樓市解碼]