2022-10-07
經濟日報
近日公布的數據，包括差餉物業估價署、中原及美聯的樓價指數，全線報跌，看看過去歷次跌市的情況。
地產站日前報道，近期樓市弱勢，繼早前美銀唱淡今明年樓價跌15%至20%後，高盛有更大膽預測，將今明兩年樓價下跌預期，由兩成擴大至3成，並認為在按息上升的情況下，只有樓價跌超過3成，才能夠吸引投資者重返市場。
滙豐料今明兩年 樓價共跌15%
至近日繼續有大行唱淡，滙豐新近放棄了樓市會復甦的預測，現時估計香港樓價今年跌8%，明年再跌7%，重返2017年水平。富瑞則指，本港樓價已自高峰回落11%，基於按揭息率上升削弱買家的購買能力，同時置業需求因宏觀及人口結構等因素影響而下降，但整體供求關係大致平衡，預期樓價會繼續下滑。
唐榮翻查過去整理的資料，有詳細統計記錄的跌市（見附表），2、3成的幅度，第一次出現是80年代的香港前途危機，加上銀行擠提及股災，該次跌市調整期長達3年或12季，樓價跌幅達32%。第二次，又是最長最大幅度的，當然是1997年金融風暴至2003年沙士時期，其間或有反彈，但總計歷時24個季度或6年，樓價跌幅65%。
另外有兩次只跌4%，1989年是六四事件引發的恐慌，1992年應該是樓市炒風過熱，港英政府決定收緊按揭成數，由9成降至8成，引發樓價下跌。至於1994年港英政府亦曾出招打擊樓價，及後更遇上加息期，結果引發6個季度、約1年半的樓價調整，樓價跌幅有12%。
逾2成災難級跌幅 非常見
進入千禧年後，2008年金融海嘯，下跌期相當短暫，只有兩個季度，跌幅14%。另一次是2015年至16年，港府遏抑樓市加上金融市場波動，樓價同樣回落兩個季度，幅度約1成。至於最近期一次，是2018年下半年，樓價調整幅度為6%。
可以說，過往樓市出現2、3成甚至更大的跌幅，香港市場、社會一定是出現重大危機，而且是一浪接一浪持續出現，根本讓市場無法企穩，信心崩潰，創造巨大的下跌空間。這種2、3成或以上災難級跌幅，並不常見。
如果同樣採用差餉物業估價署數字，差估署剛公布最新的樓價指數，今年8月份報368.2點，較7月的376.7點按月下跌2.3%，為2019年2月報367點後，約3年半以來新低，另外，今年首8個月，本港樓價累跌6.5%；若與去年9月曆史高位398.1點比較，暫跌約7.5%。季度數據則為去年第三季397.9點跌至今年第二季的384.2點，跌幅3.4%（第三季數據有待確認）。
撰文 : 唐榮