踏入10月，中共二十大會議正式倒數，穩經濟大盤也在悄然加碼。「十一」長假前一天，房地產「國家級救市」政策接連出台，透露出一些政策新思路。
9月30日，財政部宣布，居民換購住房可享個人所得稅退稅政策優惠，幾個小時後，人行再宣布下調住房公積金貸款利率。加上前一天人行和銀保監會已宣布，支持地方自主決定下調或取消首套房利率下限，三大財金部委唱起救市大合唱，即便在當前穩經濟政策頻出的階段，也算是大招。
在內地樓市調控史上，「930」是頗具象徵意義的時間數字，在上一輪地產下行大周期底部，2014年和2015年的9月30日都發布了影響重大的調控政策，成為2016年第一季度房地產止跌回升的直接動因。從彼時起，「930新政」成為最能影響預期的重磅調控代名詞，這次重現，也被視作是對於此前單靠地方救市難以改善的市場預期，中央給出了更積極明確的表態。
創新換房退稅 冀激活二手交投
聽房地產領域的學者解釋，選擇在9月底出台放鬆政策有多方面原因。一方面，與抑制性政策效果的立竿見影不同，放鬆性政策是緩慢見效，一般來說從政策出台到見效需要3至4個月，因此9月底的政策，實際是着眼於第二年的調控效果。第三季度結束後，全年樓市走勢和前期政策效果就有了比較清晰的判斷，9至10月就政策調整的窗口期。
再看此次出台的政策，除了常規的信貸選項，最受關注的是換房退稅的創新措施。過去內地為了限制炒房，出台「滿五唯一」政策，即如果購房未滿5年售出，賣家就要按買賣差額的20%繳納個稅。在實際操作中，以5年的時間分辨是自住還是炒房，未免簡單粗暴，容易誤傷剛需，而且這筆費用普遍被賣家加在房價上轉移給買家，很大程度上限制了二手房交易。
近期各地都陸續發布了刺激二手房市場的政策，包括降低二手房首付比例、可帶抵押過戶等，針對置換改善性需求的政策意圖明顯，這類人普遍家庭不止一套房產，或是具有高頻交易習慣。在「房住不炒」下，過去樓市支持性政策普遍側重剛需群體，但近年的經濟數據有所反映，經過過去10多年地產大發展，剛需群體基本已經完成「上車」，房地產行業的增量時代也因此走到拐點。
政策轉向換樓群 拆市場堵點
另一方面，近幾年在疫情衝擊下，資產收益增長率與勞務收益增長率呈剪刀差走勢，剛需購買力實際在下降，因而將政策側重點轉向購買力更強的置換群體，拆除房地產市場「堵點」，是因應房地產行業變化的新重點，能更有效地讓市場活躍起來。隨着人口負增長時代馬上到來，二十大之後內地樓市調控也將進入到一個新階段。
從技術上看，與過去房地產調控多以信貸和限購進行需求調節的思路不同，以財政政策進行需求調節一直是樓市長效機制的方向，但此前的討論重點主要集中在持有環節的房產稅。但因近幾年房地產行業快速由熱轉冷，作為緊縮性的房產稅也遲遲不宜出台，此次「換房減稅」瞄準交易環節，實質上與總理李克強疫情以來所推動，以減稅退稅為企業降負、保市場主體的邏輯相似，都是希望以更市場化的辦法進行調節，減少救市政策在執行過程中的損耗和偏移，將資金使用效率拉到最滿。
撰文 : 潘攀