2022-10-06
明報
【明報專訊】美國持續大手加息，本港息率上行壓力持續增加，大行對港樓看法更淡。高盛昨日發表報告，估計未來兩年樓價跌幅較原來估計更深，預期跌幅由原來下跌兩成增至三成，而且2022及2023年跌幅更加劇烈，至2024年才恢復平穩。該行指出，以現時樓價計，相信至少要下跌35%至40%才能吸引投資客重返市場。
明報記者 方楚茵
受外圍炒加息步伐減慢，港股昨日升逾千點，本港地產股跟升。長實(1113)升3.6%、九倉(0004)升4.5%、新地(0016)升3.9%、新世界(0017)升3.6%、恒地(0012)升3.4%及太古地產(1972)升3.1%等。
美將再加息1.5厘 拆息勢再抽升
高盛原來預計，本港樓價由今年起至2024年將分別下跌5%、10%及5%，但現時調整為今明兩年各下跌15%，2024年則恢復平穩。該行指出，由於1個月港元拆息（HIBOR）急升250點子，且港銀於9月22日正式上調最優惠利率（P），加上預期至明年首季美國聯儲局將再加息1.5厘，導致本港樓價年初至今已跌8%（見圖），並預期有進一步下行風險，樓價持續下滑及交投量下降。
該行更指出，由於HIBOR升幅快於預期且中位數水平較高有關，認為按息持續上升將對買家負擔能力造成壓力，令投資者卻步，除非政府另行推出政策支持，否則假設市民收入未見回升，而樓價跌兩成的情况下，剛性需求的買家或能重建負擔能力；而以歷史平均淨租金收益率為基準的話，樓價跌幅則需要達35%至40%投資者才會重返市場，故該行相信樓價跌30%的機率較大。
預期移民潮下 港家庭數目持續減少
該行又提出更多理據，包括住宅供應將隨着農地容積率提高和更多公屋供應釋放而增加，並認為在內地與本港未能通關下，單程證審批進度減慢，而大量港人移民海外已致本港出現25年來最大的家庭數目跌幅，將構成另一重要負面因素。
因應樓價預期下滑，高盛將多家本港地產商今年度預測資產淨值下調，平均削4%，並將未來3年每股盈利分別削15%、24%及19%，12個月目標價亦平均調低4%。在該行覆蓋的本港地產股中，僅得新世界(0017)維持「買入」評級，削目標價至35.6元，以周一（3日）收市價計，潛在升幅約70%；另維持信置(0083)「沽售」評級，目標價削至10.5元，潛在升幅只有1%（見表）。