今後5年、10年，中國房地產開發的新常態、房產商運行方式的新常態就應該出現5個調整。
第一個調整：全世界的房產商、歐美的房產商負債率沒有超過50%的；香港的房產商全部的負債率不超過40%；中國到了80%、90%，是過去這個「三高」：地價、房價、市場需求量，20年翻四番；一旦這個需求沒有了，它們就會進入到一個新常態，負債率得降下去。從90%到80%；到70%，50%，甚至40%，也就我們現在的三條紅線，負債率不高於70%是因為它們都在80%、90%，我們提到了70%；等到它們自己一旦要降下來，70%我擋不住它，它自己往50%、40%降了，這是第一個。
第二個：高地價地買地，大樓盤的造房，做了大量的庫存的，這種狀態會收斂，會實事求是地根據市場需求，結構性地來開發。
第三個：就是房地產發了瘋地跨界，又搞金融，又搞商業，又搞工業，又搞製造業，覺得房產商賺了錢以後，就可以到處去搞的，只要術業有專攻，他們就不再胡鬧了。這個方面也會收斂。
第四個：房地產亂生子公司。房產商多如牛毛，這個狀態會減少。中國房產公司獨立法人有9萬個，那麼我們9億城市人口，1萬人就有一個，而整個美國的房產公司法人登記的、造房子的、開發房子的開發商，沒超過500個！那麼我們的開發商比全世界開發商加起來還多。以後實際上，中國房產商用不到這麼多，有一萬個也不得了。所以今後10來年，9萬個變1萬個，法人登記類不斷註銷，有的是倒閉，有的是自己轉行關閉等等。
第五個：房產商的賣房，就不是造100萬賣100萬的大周轉，以後就可能變成了造50萬，其中25萬是商品房賣掉，25萬是商業性的租賃房，就變成商租、長租公寓銷售（即本金需求很大），資本金很容易。恰恰是商租兩用（銀行會支持的），它就變成了負債率下降了。那是甚麼概念呢？一旦是租賃，它的租金就可以去發ABS（資產支持證券化）債券，就是叫REITs（房地產信託投資基金）。REITs債券一發，資本市場的債券資本就來了，覆蓋它一半的資本。然後銀行貸款，造房子、買房子，又產生一半資本，反而變成了一個均衡。這5個變化，會是今後房地產常態的經營狀態，所以你一點不要擔心，這一次房地產陣痛，恰恰是中國房地產發展到了這一步必然帶來的一個拐點。
拐點過後是房產商良性循環的開始，而且這個開始不僅僅是靠政府約束，政府約束是個導向，政府哪怕拼命約束房地產商，房產商還是5個炒，5個大周轉，到了土壤轉軌的時候，他自己就會轉到我剛才說的5種狀態，政府在旁邊有正常地進行引導，這個時候真正房子拿來住而不是這麼炒。土壤一到位，今後10年的房地產狀態，就進入良性循環狀態，沒有這樣一次痛苦的陣痛，房產商的行為方式是轉不個彎來的。
第一，每年向房地產的投資會大幅像今時的一年17億平方米，以後可能一年10億平方米，建設量下降，它一年一年消減。
第二，房價會下調。之前15年、20年房價翻三番，地價往上漲，現在到頭了。不往上漲，或者以後10年也會往上張，但是每年上漲的幅度，低於GDP增長率；跟以前5年翻一番，10年翻兩番，這個勢頭就拐過來了。我並沒有說它5年跌一半，10年跌兩半，沒有這個概念。因為房產總有折舊，折舊的話，我們如果有550億平方米，每年折舊2%或1.5%，差不多折舊就是10億平方米。你不要去造20億平方米。這個時候形成的可循環的、持續的狀態，就是以折舊狀態為平衡。
宏觀來說，有個大體平衡，是會平衡的。我們現在對眼下房產商崩盤也好，或者有些爆雷也好，由於房地產的形勢出現了拐點，他怎麼適應？一下子怎麼辦？大體上應該這麼說：
第一，房地產是支柱產業，它差不多佔GDP 5%到10%的分量，增長可以影響你10%，負增長也影響你10%，一上一下，就是20%。所以說，房地產是支柱產業，要穩定；
第二，房地產也是民生產業。中國老百姓財富60%是房產，也該穩定；
第三，房地產是半金融企業，因為裏面涉及大量的按揭貸款，它崩盤的話，對金融機構也是問題；
第四，房地產還和大量的供應鏈上的工業企業有關係。他是龍頭產業，帶動幾十個工業的銷售、產品、消費品，這又是一個方面。
重組是危機解決方法
從這個意義上講，追求房地產業績穩定，不大起大落，就是在限制土地價格、房產價格、建設量、炒作翻番。對政府來說，當下對這些有困難的房產商，不是簡單的要去救，一旦它要崩盤，它的債務實際上進入了破產重整保全，它的資產不是房產商的，而是債權人的，這個債權人包括銀行、非銀行或者老百姓，集資款的債主，也包括老百姓。買了按揭貸款的房子，還沒拿到房子，他也是個債權人；還有許多施工隊，施工欠款。如果簡單讓它破產，造成社會震盪，所以怎樣使得它軟着陸，就要用重組的辦法。
重組是一切危機中，危機解決重要的軟着陸的一種方法。重組有5種方法：
第一，大型房產商、出了問題的房產商自救，自我重組，壯士斷臂，保全最主要的一個機體，不是將整體癱瘓；
第二，優勢的房產商、沒出問題的房產商去收購兼併，重組出了問題的房產商；
第三，國有資本運營公司拿出資本金，成為戰略投資者，入股到那些優勢房產想去收購兼併；
第四，地方政府也可以拿出一定的錢，把過去10年、5年批租給房產商的地，根據現在的市場行情，打個折回購；
第五，房產商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的，成為保障房；中高端的，成為人才房。
總之，五管齊下，穩住局面，透過這5個渠道進行重組的時候當然要資金，這種資金，國家可以有專項債，或者專門的貸款，這種債務不放在三條紅線裏，算體外循環，平穩落地軟着陸。房地產也好，政府的調控方式也好，都會隨着新形勢，進入良性循環的狀態。
以上不是筆者意見，而是前重慶市長黃奇帆於今年3月接受《財經》雜誌訪問時表述的。
話黃奇帆有幾多斤両？如你細心留意，最近阿爺調整內房業的措施，跟上文是否有所契合？
筆者估阿爺會在2024年或之前，理順內房這個信貸周期危機（甚麼是信貸周期危機？見昨文--「何處是底」）。
因此，由現在至2023年中，可以留意下有哪些內房可以入些貨。甄選條件？
(1)債務一定要在三條紅線之內，但最好是在50%、40%；
(2)主做房產業，不要搞其他行業；
(3)庫存不過大，可以一、兩年內銷完的；
(4)能成功地推出商租、長租公寓的；
(5)能成功地發行REITs。
上述5個條件，以第(1)個最最最重要。當然，建樓質素要好是不用說的。
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投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。
撰文 : 石鏡泉