2022-10-04
經濟日報
這數星期無論是見客或是朋友聚會，話題都離不開「加息」。這次加息的影響之廣、速度之急及升幅之大，都是大家始料不及的，整個房地產市場好像突然翻天覆地般，無論工業、商業、還是住宅物業都無一倖免，全被「息魔」吞噬。
過去一年有3厘以上已屬高回報的物業，是非住宅投資市場的寵兒，但現在也瞬間失色。無奈地兩年多的抗疫環境下百業仍然蕭條，雖然香港逐步放寬疫情管控及慢慢恢復通關，但短期內的租金增長還是追不上這次加息的幅度。
地廠承重力高 用途廣泛
話雖如此，筆者因為在這風高浪急的市況下，反而有機會尋覓在旺市時鮮有業主肯放售的筍貨，其中一類便是地廠。
甚麼是地廠？地廠就是位於地下的工廠物業之簡稱，一般行人路及車路均能直達，而每幢工廠亦通常只得一層或兩層地廠（如該幢工廠建在斜坡上，便有機會有多於一層地廠）。
根據發展局2021年的資料，全港目前有近1,400幢工廈，而這數目只會因香港經濟轉型、政府的工廈活化政策、城市規劃委員會改變土地用途、工廈重建標準金額補地價先導計劃及日趨嚴謹的消防要求等種種因素催化下而漸漸減少。加上香港還有很多工廈是單一業權作長線收租或自用，所以能在市場上出售的地廠實在買少見少。
一般地廠的樓底高度及承重力都會較上層單位為高，所以用途可以更廣泛，而一些行業亦只可在地廠或有直接車路到達的工廠貨倉運作，如汽車維修、流轉率高的物流、超大型或重型貨物物流、高端冷凍鏈等，這類型行業都是在運作上不能使用載貨電梯，加上通常裝修及設備成本高，故慣性會留在現址營運，所以能在逆市時保持現租或有加租的空間，就算萬一租客不續租，也因地廠的獨特性及彈性，比傳統樓上工業單位更易於租出。
價錢還未如工廈般炒高
過去兩三年，工業物業之投資市場都差不多被外資基金壟斷，成交金額兩億元以上的買家大都是外資基金，但相對地外資基金的交易成本令他們較少留意數千萬元至1億多元的地廠，以致地廠的價錢還未如整幢及大樓面面積之分層工廈般被炒高，所以筆者覺得地廠是現市況下一個可尋寶的物業類別。
撰文 : 劉智珊 第一太平戴維斯九龍商業銷售部主管