2022-10-05
經濟日報
發展局早前公布今季賣地計劃，焦點落在3幅價值百億元的貴重地皮，市值合共最多600億元。市場解讀是「幫補」庫房赤字，但淡市推貴價地，被壓價、出現流標機會亦難免會增加。
根據上周《經濟日報》報道：「樓價回落，政府沒有減慢推地步伐，下季政府連同一鐵一局等共提供5,900伙，創1年季度新高，當中包括3幅百億地王，包括赤柱、啟德，以及市建局觀塘裕民坊重建項目；令首3季度私宅供應增至1.19萬伙，達標逾9成。」
財年賣地收入 1200億仍有機
據市場就3幅地皮估值，合共介乎384.2億至609.5億元，3幅地均是「百億地王」。3幅地皮之中赤柱、啟德地皮屬於官地，賣地收入可以直接入帳庫房，而裕民坊重建則屬於市建局，為自負盈虧，地價收入不歸政府，因此單以兩幅官地計算估值則約265.1億至399.5億元。
早前財政司司長陳茂波提及，今個財政年度（2022/23）的首5個月，地價收入僅172億元，相當於預算案預測全年度1,200億元的14%。換句話，單是上述赤柱、啟德兩幅地王已經足以令地價收入翻倍。
若果再加上港鐵(00066)小蠔灣車廠補地價，以及其他賣地及補地價項目，今年度賣地收入仍然有機會達800億至900億元。賣地表內仍然有一幅啟德第2A區，以及旺角洗衣街商業地兩幅貴重地皮，要達到1,200億元的預算案預測，從帳面來看仍然是有可能。
不過，正如之前提及，隨着樓市前景轉弱，遇上加息周期、建築成本上漲等影響，地價回落趨勢將會更明顯，政府賣地亦會遇上暗湧。
發展商吸新地皮 料更審慎
例如，過去幾年啟德是政府賣地的「麵粉倉」，批出不少住宅地皮，目前未推售的樓盤仍有逾10個，涉及上萬伙供應，特別是在近期樓市吹淡風下，啟德市區盤銷情慢熱，發展商對於再吸納新地皮有可能更為審慎。
另一幅赤柱環角道地王地盤面積25.5萬平方呎，可建樓面約48萬平方呎，市場估值介乎約120.1億至206.5億元，每呎樓面地價約2.5萬至4.2萬元。若果以估值上限206.5億元計算，將會成為歷來第二高的住宅官地。
以項目的可建樓面而言，屬於規模相對較大的豪宅地，由於豪宅銷售周期較長，資金回籠相對較慢，在中長期利息上升的趨勢下，預計亦會影響發展商競投意慾。
大型豪宅地要同時維持高呎價、高地價金額並不容易，之前政府推出山頂文輝道地王，估值一度達242.58億至404億元，樓面地價6萬至10萬元，最終流標收場，政府要「一拆二」推售。今次赤柱豪宅地會否有同樣命運？
發展局局長甯漢豪早前就指，當局會為地皮作出合理的估值，並需達到底價才會出售。即使地皮的估值與年初估值相比有下行壓力，當局依然有決心推地，但不會為了達至某個地價目標，而將用地留待「好價」才出售。
撰文 : 唐榮