香港於60年代經濟及人口高速發展，為應付大量住屋需求，當時大部分的樓宇是以海水來建造，但鹹水會加速鋼筋氧化，使物業更快老化。過了大半個世紀，這些「鹹水樓」很多更出現裂紋，變成危樓的機會率很高。舊樓復修費用昂貴，因此小業主一直期盼物業可被收購重建，奈何很多這類物業的地積比率已用盡，重建價值不高，令到私人發展商卻步。
可改善新界舊區居住環境
有意見認為政府一直忽視新界已發展區重建的需要，一些半世紀以前開發或歷史悠久的新界墟鎮鬧市地段，如荃灣楊屋道、元朗大馬路及上水石湖墟等，這些地契沒有任何限制，但受制於城巿規劃大綱圖而未能提高地積比率，住宅地積比率上限只有5倍。
一般情況下如地契沒有限制地積比率、樓層、高度等，便會按城規會訂定的最高地積比率作重建指引，地積比率會直接影響住宅單位供應。根據近年地政總署的賣地記錄，不少位於基建設施較落後的鄉郊地段，如新界古洞第24及第25區，這些地段可建地積比率達6倍，比交通配套較完備的元朗、荃灣等地區的5倍為高。此外，為配合港鐵北環線發展，政府有意讓新界北地區有條件興建較高密度的住宅物業，並考慮將新田及落馬洲的最高地積比率放寬至7倍，現已就可行性與區議會作諮詢交流。
筆者認為城規會應全面檢視現行新界區的建屋地積比率，全面放寬發展密度，吸引發展商收購重建。以葵涌區及大埔區為例，區內大部分地契沒有對樓層及高度設置限制，如城規會解除地積比率5倍的上限，相信可為區內釋放不少住宅供應。元朗區及荃灣區的行人路普遍極為狹窄，尤其元朗區如大馬路及教育路一帶更有輕鐵線令行人路極度擠塞。如城規會放寬地積比率，將有助推動私人發展商重建，不但可以改善區內環境，更可以藉此要求發展商重建時將建築物後移1.5米至2米，以擴闊道路，改善擠塞情況。
現時港島區商住樓宇地積比率最高逾10倍，九龍區商住樓宇地積比率最高達9倍，但新界地區地積比率一般上限只有5倍。相信放寬地積比率可提升新界地區舊樓的重建價值，從而提高誘因吸引私人發展商併購重建舊樓，增加土地及房屋供應，最重要是能夠改善新界舊區居民的居住環境。
區雅俊 田生集團董事
區雅俊 地產論壇