2022-10-03
星島日報
踏入10月份，亦意味著樓市正式踏入第四季，亦是今年最後一個季度，究竟後市發展如何？又會否因為早前金管局調低銀行樓按壓力測試，由3厘降至2厘，又或放寬入境檢疫改為「0+3」等措施能為市場帶來起色？相信不單止筆者關注，全港市民亦非常關注樓價及成交表現，包括特區政府更要密切留意，好讓樓市得以「軟着陸」，長遠穩定發展。
日前差估署公布了首8個月樓價及租金指數，資料顯示，期內私人樓價指數累跌約6.52%，較去年9月的歷史高位亦累跌約7.51%，並且連跌3個月。至於租金指數8月份雖然稍為上升約0.73%，但以首8個月計，仍然錄得約1.64%跌幅。
上述數字可見，受到疫情影響，加上加息陰霾及經濟環境等因素打擊，樓價已呈現跌勢，而且跌勢亦愈來愈急速，暫時仍未見端定，下調壓力頗大。連帶一手市場亦採取貼市價及低價策略求售，而根據美聯物業房地產數據及研究中心數據，第三季（截至8月止）新盤市場出現「負溢價」的現象，是自2019年第四季以來首度出現，為8年新低，故此更進一步搶佔二手市場資金及購買力。
筆者認為，樓價適量調整，對於市場或有意入市的用家，無疑是入市良機，但更值得留意，一旦樓價長時間走下坡，對市場或會產生難以修復的負面效應，正如當年1997年中至2003年低位，期間樓價下跌7成，市場更出現負資產，這種跌市相信沒有人希望再發生。
儘管金管局放寬樓按揭力測試，對市場帶來輕微正面訊息，甚至已得悉樓市有下行的情況，但對樓價止跌未見有太大幫助。
反而值得留意，筆者於本專欄曾提及10月19日為特首李家超公布上任後首份《施政報告》，究竟會否在樓市有着墨，這點將成為樓市的關鍵，若果有重大的利好樓市消息公布，或有望為樓市帶來刺激及提振，讓樓價企穩。
冀撤辣穩定樓市
事實上，目前政府可行，以穩定樓市的措施必然是盡快撤銷「辣招」。因目前市場環境改變，部分措施已不合時宜，應在3D辣招上着手，包括調整DSD稅率，激活市場換樓需求。
另外為吸納更多資金及人才來港，可取消或降低買家印花稅BSD的稅率，以及額外印花稅SSD亦可考慮取消。而上述的「辣招」過去主要是壓抑樓市炒賣情況及投資需求，故今時今日撤減相關「辣招」，不但不會讓樓市炒風重燃，反而更重要是能夠給予市場信心，再配合進一步放寬入境檢疫措施，盡快推行全面免檢疫「0+0」通關等，提振經濟已成為目前不少市民及業界的訴求。
美聯住宅部營運總監
張子存 地產論壇