【明報專訊】人行推出刺激樓市措施，放寬部分城市首套房貸利率下限，加上市傳人行要求銀行準備拋售美元，人民幣一度升破7.1關口，均有助港股回穩。人行上周五再連環出招，先是向換樓居民退稅，後有住房公積金貸款減息，樓市救市力度不斷加碼，龍頭股貝殼(2423)走勢偏強。
中國經濟依然是房地產主導，要經濟回暖的前提就是樓市要止跌回穩。人行、財政部也繼續出手，今次是連環減息和退稅。不過，中國按揭利率年初至今已大幅下降，由6厘以上到最近的4.1厘，足足減了兩個百分點。據非正式統計，全國各地救市措施已達700多次，降首期比例、減息、放寬或取消限購、限售等，但各地都收效甚微，反而只有放寬措施不多的一線城市卻出現銷售回升。
一線城市樓市銷售回升
放寬部分城市首套房貸利率下限，只有23個城市符合資格，即6至8月，無論按月還是按年都連續下跌的，絕大部分都是三四線城市，基本上已返魂乏術。有趣的是，很多樓市已崩潰的城市竟然未能符合條件，例如爛尾樓之都的鄭州（幾乎每3個購房人就有1個遇上爛尾）、令大量深圳買家損失慘重的惠州等，竟然都未符合人行條件而未能下調按揭利率。由此可見，統計局的數據根本無法反映真實情况，即很多地方樓市都錄得雙位數字甚至高雙位數字的跌幅了。
此外，地方政府有意救市，但也要銀行有條件去減息。一般預期減息極限是與經營貸利率3.6%至3.7%看齊，相對於現時一般商品房下限4.1%，下調幅度未必足以推動樓市回暖。或許中央也擔心銀行未必有條件大幅減息，上周五也下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。也就是說，若聯儲局繼續加息，沒多久內地住房公積金利率較香港按息還要低。
單靠減息刺激剛需 料難扭轉局面
上周政策的救市思路出現改變，由幾乎只針對剛需，轉向換房客、改善型需求入手。財政部對出售自有住房並在現住房出售後一年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠，但需要在同一城市換房。
中國樓市的結構，一線城市永遠有需求，但樓價高企，大部分人望而卻步。二線城市經濟不俗需求強，但供應暫時出現過剩、三線以下的自置物業比率已高，新需求只能向周邊的農民入手。這個結構，單靠減息刺激剛需很難扭轉局面。現在換房獲退稅，而帶押過戶（即香港的轉按）又全國性地逐步實施，中央正銳意刺激換樓意欲，打通置業階梯來盤活樓市。
主攻一二線開發商受惠
改善型住房需求，較剛需來得實在。一來已有自置物業，有財力和資產，而供款多年後實力更強，換樓意願大，若因稅費限制了需求，現在解決了，便會出現需求急增。當然，前提也要有人承接其樓盤，但中央救市心切，若效果不如預期，政策肯定陸續有來。
要全國樓市回暖，已幾乎是不可能的任務，但改善型住房需求一旦釋放，主攻一二線的開發商卻一定能受惠，而中介人更是最大得益者，龍頭股貝殼走勢也偏強。
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[張兆聰 還看今朝]