謝偉銓：減辣刺激交投 無助樓市健康發展

【明報專訊】加息及因持續疫情，對經濟造成的影響，令樓市交投大幅減少，樓價回調，市場要求「減辣」之聲再次響起。財政司長陳茂波早前已表示，不排除香港樓價再有調整，但出現斷崖式下跌機會不高，故無計劃、無打算，亦不覺有需要「減辣托市」。 財政司長表示，加息潮將使本港樓市氣氛偏淡，從業員收入可能受到影響。但影響樓價的因素眾多，除息口外，還有供求、就業及薪金等，衡量目前情况，他認為現時並沒有需要調整管理措施。包括樓宇買賣須支付的從價印花稅（俗稱釐印費），以及額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅等，政府作為調控樓市而增設的「辣招」稅項。 其中雙倍印花稅針對投資者入市徵收，與早年炒家以確認人身分短期轉售物業圖利不無關係，當年「摩貨」催化樓價大幅飈升；故買家持有物業再購入新物業，新購入的單位須支付多一倍的從價印花稅，故被市場稱之為雙倍印花稅，以壓抑炒風。對用家而言，若透過樓換樓在指定限期內售出原擁有單位，則可申請退還雙倍印花稅。 至於買家印花稅更有助保障香港永久居民的優先置業，因所有非香港永久居民、本地和外地註冊公司購入香港住宅時，均須繳納樓價15%買家印花稅；加上非本地居民購買物業，從價印花稅更是劃一收取樓價15%的，令其購置物業尤其是住宅類別，成本大幅增加，減少非本地居民入市意欲。 現時樓價回落 小市民仍難上車 政府推出的額外印花稅同樣有助遏止炒風，如買家在短時間內轉售物業，則須支付額外稅項，視乎轉售的時間，買入單位愈短時間售出，須支付的稅款較高，現時買家在購入單位的半年至3年內售出單位，須支付樓價的10%至20%，故被稱為額外印花稅。 綜觀以上辣招，對真正本地首次置業用家少有影響。而樓價大升與大跌，亦不一定對樓宇買賣的數量有重大影響，市民在樓價高企時，同樣會高追入市，香港的樓市向來是「平賣平買，貴賣貴買」；過往樓價因供不應求一再破頂，當中不乏炒家推波助瀾，故「減辣」刺激交投，無助樓市健康發展；政府雖無意減辣，但日前金管局放寬壓力測試，令入市門檻下調，對用家而言，應是利好消息。 辣招雖屬短期措施，在供不應求的市場情况下，對「剛需」帶來一定優勢；然而從市場供求方面目前仍未達至平衡，在供不應求的情况下，樓價快速大幅下滑的機會不大。據差估署最新數據，上月私人住宅售價指數報368.2點，按月跌2.26%，為3年半新低，年內更累跌6.25%；但相過去數年樓價的升幅，現時樓價回落的百分比仍只是單位數，一般小市民仍難上車。 與大多數持有物業的小市民一樣，筆者認同樓價大幅下滑對香港民生及經濟並無好處，但考慮目前樓價與一般民的負擔能力的大幅差距，樓價較高峰期下調不超過20%，對整體樓市的健康發展，仍然是可以接受的。 建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員 （本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。） [謝偉銓 銓之講場]