中國房地產市場發展20多年，房價持續20年只漲不跌，房地產市場空前繁榮，形成了一個巨大泡沫，而這個泡沫破滅是遲早的事情。美籍華人經濟學者、耶魯大學教授陳志武指出，近5年內房泡沫破滅的概率是99%，一旦發生，風險將由誰來承擔，估計是人們最關心的問題。
從早幾年的情況來看，2009年受政策刺激，全國住宅銷售金額增長達80%，房地產價格出現暴漲，之後國務院在2010年出台了關於房地產調整的「國十條」，但全國住房銷售金額還是從2010年的44,120萬億元，上升到2015年的72,769萬億元，漲幅達64.9%；全國平均房價水平則從2010年的每平方米4,725元，上漲到2015年每平方米6,473元，漲幅達37%，房價年均漲幅還是不大。也就是說，在這個時期購買的住房，無論是用於消費還是投資，由於整體房價基本上處於較低的水平，購買風險不會太高。
中國房地產市場的真正風險，是發生在2016年後。從2016年開始，先是深圳，然後是上海、蘇州、北京及南京等城市，房價出現了瘋狂飈升；從2017年開始，這種房價快速上漲成為全國性趨勢，到2019年，以2015年為基數，房價上漲最快的城市是西安，漲幅達70.1%，當年房價上漲達40%的有39個城市，佔70個大中城市的56%，而漲幅小於20%以下的，只有烏魯木齊及泉州兩個城市；2019年住房銷售金額達到139,439萬億元，比2016年增長了40.8%，年底爆發新冠疫情也沒有阻止中國房地產市場繼續繁榮，2020至2021年住宅銷售快速增長態勢還在持續，不過全國房價普遍上漲的態勢有所收斂。
住房銷售額暴增 掏空家庭儲蓄
從這幾年的趨勢看，2016至2021年住宅銷售面積達89億平方米，如果每套住房為100平方米，有8,900萬套住房，容納近2.7億人居住，佔20年住宅建造總和近50%；住房銷售金額達79萬億元，為20年住宅銷售金額總和的71%，這不僅掏空許多家庭多年的儲蓄，也讓中國居民住房按揭貸款增加到38萬億，居民債務全面上升。
由於從2016年開始，中國房地產市場出現一輪全國性價格普遍飈升，特別是三線、四線城市，房地產市場風險隨之向這些城市蔓延。所以中國房地產市場的風險，基本上是發生在這個時期。
無論是今年7月以來爆發「爛尾樓停貸事件」所涉及的300多個樓盤項目，還是河北廊坊幾個縣城房價下跌達50%以上，涉及的住房都是在這個時期建造的。對於當前房價下跌幅度達50%以上的城市來說，盡管這些城市的住房量與全國總量比較，其涉及範圍不算太大，但對於這些城市來說，房價暴漲基本上是由過度投機炒作所導致，一旦投機炒作者退潮，無論當地政府推出怎樣的救市政策，想讓當地住房市場重回投機炒作之路，幾乎是不可能的，這些城市的住房投機炒作者肯定是血本無歸，投資炒作這些城市住宅的風險，當然是由投機炒作者承擔。
中低收入者湧入 最後一根稻草
至於涉及「保交樓」事件的爛尾樓項目，預期在數量上還可能增加，因為房地產開發商債務危機還在繼續發酵，但是「保交樓」作為一個政治性事件，政府已經下了鐵令，買家收樓應是沒有多少問題的；不過，這個時期的住宅買家，基本上是承擔房地產市場風險最弱的群體。
這些城市不僅沒有購買住房的限制性條件，而且由於房價水平比一線、二線城市低（這就是2017至2018年住宅銷售大幅增長，住房按揭貸款總量反而下降的原因），其進入投機炒作的門檻也較低。這些買家在一線、二線城市沒有條件和支付能力入市，無法享受房價快速上漲的紅利，所以無論是城裏的居民、還是進城農民工，這些中低收入者都希望把握三線以下城市房價快速上漲的機會，享受相關紅利，但實際上這些中低收入者湧入，成為中國房地產市場創紀錄繁榮的最後一根救命稻草。
隨着新冠疫情爆發，房地產市場形勢及底層運行邏輯出現變化，從去年下半年開始，中國一些城市的房地產市場開始出現調整，特別到今年，這種調整的態勢開始向全國蔓延，導致全國房價普遍下跌，住房需求急劇萎縮、銷售快速下降，市場預期全面逆轉，特別是7月爆發的「爛尾樓停貸」事件，更是進一步強化這種態勢。
托市與釋放需求 陷入兩難
在這種情況下，地方政府頻繁出台房地產救市政策，截至8月初，今年近240個城市發布了超過650項房地產救市政策。一系列的房地產救市政策出台，目的是為了保GDP增長，希望房地產仍然成為經濟增長的驅動力，但是這些地方政府官員估計沒有想過，保證GDP增長又是為了甚麼？假定房地產救市政策能夠讓房地產重新成為GDP增長的驅動力，那麼這個用政策強力托起的房地產市場，又是誰來承擔風險？
要重新托起正在崩盤的中國房地產市場，唯一的條件就是讓現在房地產市場價格穩定或再次托高，否則投機炒作者沒有意願再進入這個市場；但若房價要穩定在現時這個水平上，那麼住房的消費性需求及改善性需求根本就無法釋放。盡管地方政府放開了各種進入市場限制性條件、降低了買家市場准入門檻、降低了買家融資成本，並通過各種補貼降低成本，但是與總房價相比，利率與本金、補貼和免稅等都是微不足道的因素。
也就是說，當前各地方政府的救市政策，是降低市場進入門檻，可以讓更多中低收入者及農民進入市場，但這些居民承擔房地產市場的風險更弱。融資成本降低、各種補貼及稅費減免，是有利於降低購買住房成本，如果房價上漲，這些優惠對買家當然是多多益善；但當購買後房價下跌，這些降低的成本可能就是微不足道的東西了。
現在的問題是，當前中國各城市的普遍高房價，能夠一直維繫下去嗎？如果不能，那麼當前各地方政府推出的救市政策，實際上是讓更多中低收入居民承擔房地產市場及整體經濟所面臨的風險，這樣公平嗎？
勿再為GDP托價 免問題惡化
可以說，在「保交樓」事件後，國內房地產市場的預期已經出現了全面逆轉，不僅投資者已經退出市場，一般的城市居民也沒有意願再入市。即使政府絞盡腦汁出台房地產的救市政策，但是這些政策不可能再造就房地產市場繁榮；這些政策可能讓某城市或某地方出現住宅銷售增長，但也可能是曇花一現。
所以，對於當前中國房地產市場而言，應該做的是：一，政府如何降低當前一個時期進入房地產市場的絕大多數弱勢買家所承擔之風險及成本，減少他們可能面臨的巨大損失；二，政府不要再為了GDP增長托住房地產市場價格，以及把市場的巨大風險轉移到承擔風險能力最弱的三線、四線城市中低收入者及農村居民，如此房地產市場問題會更嚴重，只不過是以時間換空間；三，要從根本上轉變房地產市場發展模式，把發展的重心放在租賃性住房及保障性住房上，因為前一階段的房地產市場發展模式已經證明失敗，根本上不可持續。
撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授