2022-09-30
經濟日報
時序回到2017年11月1日，長實集團公布，以402億元作價出售中環中心，合共涉及樓面122萬方呎（75%權益），平均呎價32,921元，買家為一眾中港資深投資者及公司組成的財團。
2017售中環中心 今甲廈租售價跌
長實出售中環中心後，甲級商廈升勢未止，當時市場對長實出貨時機有意見；到了2018年5月，李嘉誠退休前最後一次主持長和股東會提到出售中環中心的決定，表示有信心「賣又係對，買又是對。」
他表示，集團可以從該交易得到豐厚利潤，為公司利益，相信公司可利用出售中環中心的款項，拿到回報高一倍的項目。對於有指新賣家擬以5萬呎價拆售中環中心，李嘉誠笑稱，「我的人工無得扣，但我團隊不會做錯。」
資料顯示，中環中心完成交易後，一眾投資者陸續出現分樓、拆售、融資、借貸、減持等等連串動作。附表為差餉物業估價署數據，長實2017年11月售出中環中心後，甲級商廈無論售價及租金仍有一段升勢，不過，經歷2018年中美貿易戰、2019年社會運動、2020至今的新冠肺炎疫情洗禮，到了今天，無論售價及租金均較2017年11月為低。加上現時甲廈空置率高企，內地通關無期，商廈前景仍然不明朗。
一而再，今年2月，長實宣布旗下CK Steel（UK）Limited出售倫敦商廈「5 Broadgate」的商業辦公單位連車位，成交價12.1億元英鎊，約相等於123.9億港元，買家是韓國國民年金的一間間接全資附屬公司。長實表示，於2018年6月以10億英鎊（約102.5億港元）購入「5 Broadgate」，投資3年半以來總回報，包括整個持有期內的租金收入、物業之升值，以及該項投資的對冲利潤，為約48億元，即有45%投資回報。長實年初出貨，今年的英國經濟、英鎊表現似乎出現低處未算低的狀況。
年初售倫敦項目後 英經濟不振
再而三，日前長實突然宣布，將半山西部21 BORRETT ROAD項目1期餘下單位，連同第2期合共152個住宅單位（包括4伙已售出而未完成交易）、242個住宅車位及31個電單車車位，一併出售予新加坡資產管理公司華瑞資本（Sino Suisse）旗下LC Vision Capital，總金額約207.66億元，屬於2017年11月長實以402億元沽出中環中心後、最大手沽貨。
今次涉及單位的總實用面積32.78萬平方呎，以每個住宅單位附帶1個車位計算，平均呎價6.2萬元，較樓盤現時售出的33伙平均實用呎價8.7萬元，低出3成。而翻查資料，該地皮於2011年6月，以116.5億元透過政府賣地投得，當時每平方呎樓面呎價為26,763元。這一次會不會代表未來市場有大變動？
就有關交易頗有中環中心一脈相承的味道，昨日本報有回應指交易對買賣雙方均屬公平有利，並締造雙贏局面，與「賣又係對，買又是對」異典同工。對於長實而言，「貨如輪轉」是一直以來的營運策略。不過長實每次出貨、所選擇的時機，都能提供市場無限聯想和演繹！
撰文 : 唐榮