2022-09-29
經濟日報
在經濟不景的陰霾下，特首李家超日前正式宣布「開關」，進一步放寬抵港檢疫要求至「0＋3」，抵港者毋須再在檢疫酒店檢疫，市面一片喜氣洋洋；投資銀行高盛雖同意此舉有助保持香港競爭力，但亦指出本港樓價今年以來已回落8%、成交亦減少24%，寫字樓空置率更高達9.6%，且受移民潮及美國加息影響，認為本港樓市前景未容樂觀。
近日「港樓跌4成」論受社會熱議，今年來本港樓市雖然交投淡薄，但亦未有如2003年「沙士」疫症般的斷崖式下跌，若只說樓價和對香港房屋的需求，筆者長遠是仍然看好的；反而在短期內較令人擔心的，是今年住宅買賣成交量急劇減少，若情況持續下去，或會影響港樓流通性。流通性可以是一個結構性問題，若處理不好，甚至比一些純粹周期性的樓價大小波幅更危險。
港樓交易量持續縮 削流通性
作為資產類別，香港樓之所以過去數十年有價有市、全球最貴，除了受惠於本港快速的經濟發展，也因為長期供不應求，導致物業資產的流動性高：當很多人想買香港房屋、要賣出很容易時，大家也會更樂於「貴買」，因為預期將來容易「貴賣」；久而久之，純粹從樓價而言，香港樓的「流通性」便有了一個良性循環，情況就如上市公司股份可簡易買賣，因此上市地位本身理論上已比「流通性較低」的非上市公司值錢。
可是，如果港樓的交易量長期下降、實質「流通性」變差，那港樓還有沒有以前那麼值錢？這是一個重要問題，比剎那間的樓價升跌，更影響香港樓市的長遠發展。
港樓需求固然強勁，有人亦有錢，但這些需求並非「從石頭爆出來」，買家在置業前本來也有居所，只是可能居住環境不太理想；而且本港住屋問題多年來仍未得到解決，年輕中產都捱慣了，就不再急於一時三刻置業，亦積累了怨氣和社會不穩的風險。
所以，今年樓價稍跌未能導致成交量相應上升，其實是「內出血」式的緩慢跌勢：買家覺得再等下去價錢會更便宜，同時持續的跌勢又令買家對後市更缺信心，不利成交；而賣家亦因為主要是「收成期」人士，自然也不急於主動減價，更怕貿然減價會影響自己和家人持有其他物業的估值，雙方爭持不下，形成目前「陣地戰」對峙悶局。
「陣地戰」持績 恐損長遠估值
筆者以往曾撰文提到，港人置業率長期維持在50%的「結界」內，難以增加亦不會大減，而「50%結界」對當局擬定房屋政策的困難，在於無論樓價升或跌，理論上也會令同樣數量的港人受害，難以進行「休克療法」式大幅改革，沒完沒了，以致雖然長期而言大家都有共同利益，但政府內部對短期房屋買賣的政策，意見也是很難一致。
在國際形勢而言，日前美國聯儲局明言，在可見將來將會持續加息，預計要2024年才有機會開始減息「復常」，而港幣與美元的聯繫滙率，是維持本港長期穩定的定海神針，代價則是香港終須跟隨美國的貨幣政策，不利市民置業。若目前港樓買賣雙方對峙的「陣地戰」局面曠持日久，影響政府稅收尚算事小，港樓實質流通性下降令長遠估值下跌則更事大。
改革千里之行 始於激活樓市
當港樓長期有價無市，以致人心虛怯，會愈來愈容易發生「人踩人」恐慌性拋售，令香港樓市「一夜回到解放前」；而且現時人口老化趨勢持續，倘若真出現恐慌性拋售，當局往後想恢復疫前的太平盛世只會更加困難，甚至未來20年內都恐怕不會再有機會回到2018年時的繁榮景氣。
既如是，特區政府目前當務之急，其實是要推出促進增加樓市成交量的臨時措施。最簡單來說，例如仿效年初財政司司長陳茂波推出的「立法臨時禁止追租」措施，提供有限時性（如6個月）的首置印花稅優惠，鼓勵在「陣地戰」中的對峙雙方，特別是在港擁有多棟物業、但已離港的「收成期」賣家，與一般以自用為主的首置買家，在限時內一人讓一步，盡快完成交易，即時增加香港樓市交投量，以確保港樓「流通性」的長遠價值不變。
箇中的道理，其實也與美聯儲加息類似。美國通脹是因外在的戰爭和油價引起，但美國政府無權決定國際油價，內部能調控的也就只有美元，而且房屋在美國的重要性不及香港，所以美國政府向樓市「開刀」抵銷通脹的阻力較小；同理，香港是外向型經濟，特區政府無權決定美元滙價和息率，真正能調控的就只有香港樓市，所以盡管有百萬個天馬行空的長遠利民政策倡議，改革的千里之行，始終還是要始於激活樓市。
就社會政策而言，現時香港「開關」，逐步恢復日常經濟活動，也是要盡快用政策手段「騰籠換鳥」，早日促已退休或移民的「收成期」人士，將房產轉售予本地年輕人以及已決志留港長期發展的外來才俊，用簡易的短期政策措施，調動社會資源解決社會問題，確保香港長遠繁榮穩定。
撰文 : 劉國匡 時事評論員