2022-09-29
經濟日報
差估署剛公布最新的樓價指數，8月份報368.2點，較7月的376.7點按月下跌2.3%，為2019年2月報367點後，約3年半以來新低，另外，今年首8個月，本港樓價累跌6.5%；若與去年9月曆史高位398.1點，相比則跌約7.5%。
10%以下跌幅 視調整非跌市
附圖顯示2015年至今的樓價表現，2015年至16年，港府遏抑樓市加上金融市場波動，樓價回落約半年，跌11%。至於最近期一次是2018年下半年，樓價調整幅度為9%。其實，10%以下跌幅，可以視為調整而並非跌市。
業界減辣救市的呼聲大漲，不過，如果翻查資料，觸動政府研究減辣，可能仍有一段距離。2015年A股股災，恒指在4月27日時最高升至28588點，創下全年高位。恒指4月見頂後，內地股市自6月中起持續下挫，恒指在7月8日跌至22836點，單日急挫2,138點。到8月11日發生「811匯改」，人民幣下跌，恒指此後個半月接連回落，直到9月29日見20368點，才觸及當年低位後緩慢地回升。
2015的樓市表現方面，金融投資市場持續下跌，加上當時多項樓市辣招疊加，樓價指數由2015年9月的306.1點，跌至2016年3月的271.4點，歷時半年，跌幅有11%。不過，港府期間未有任何減辣措施，簡單理解就是判斷未出現周期改變，不變更逆周期措施。
2018年亦有同樣走勢，當年港股表現同樣陷入技術熊市，亦的確影響樓市。樓價由高位2018年7月394.8點，跌至同年12月的359.4點，下跌5個月，跌幅為9%，港府同樣未有任何減辣措施。
倘歷史高位挫15% 或重新評估
今次跌市，樓價自去年9月398.1點之後回落，不過並非一線直下，去年12月、今年4及5月均出現樓價反彈，如果與2015年及2018年比較，連跌的時間、單月或累計下跌的幅度仍有所不及。那何時觸及警戒線？唐榮估計，因為過去兩次短暫跌市樓價均出現反彈，而港府均未有減辣，雖然市場對未來有不少大幅下跌的預測，但仍需要有實際數據支持港府判斷改變逆周期措施。
附圖顯示其中一些可能的參考數據，2017年低位在1月，樓價指數309.7點、高位在12月見352.7點，以最新2022年8月368.2點計算，跌穿2017年高位，大概再跌4.2%，若以去年歷史高位398.1點計算，累計跌幅大約是11.4%，跌幅將超過2015至2016年，屆時港府對樓市會否有新的判斷？估計年底跌至有關水位才見端倪，或者再「預鬆」一點點，歷史高位跌1成半，有機會重新評估部分逆周期措施。
撰文 : 唐榮