2022-09-29
明報
【明報社評】本港私樓價格指數跌見3年半最低，按年下挫逾7%，要求政府「撤辣」聲音增多，政府則重申，需求管理措施毋須調整。美國加息遏抑通脹，牽動國際資金流向，全球資產價格面臨下跌壓力。香港疫下復常，經濟元氣尚未恢復，又要面對外圍逆風，港息上調陰霾籠罩，無疑增添樓市下行壓力，惟看不到短期有斷崖式暴跌風險，現在高談「負資產危機重臨」，更是言之尚早。過去10多年，本港樓價累積升幅驚人，樓市不可能只升不跌。刻下環球經濟前景不明，衰退滯脹危機四伏，政府樓市政策應以「軟着陸」為目標，而非一味托市。比起貿然撤辣減辣，早日恢復對外全面通關振興經濟，才是政府當前急務。
樓價見3年半低位
減辣撤辣聲音增多
今年以來，本港樓市面對疫情及美國加息雙重夾擊，出現「價量齊跌」情况，截至9月二手成交量只得2.5萬餘宗，比去年同期減少40%，一手情况亦相若，發展商要以低價開盤。根據差餉物業估價署昨天公布的數據，本港樓價連跌3個月，8月份私樓售價指數報368.2，是2019年2月以來最低，按月跌幅擴大至2.3%，按年跌幅則為7.4%。若參考物業代理公司新近發表的調查，過去一年二手樓價累計下跌超過一成，大型屋苑及中小型單位樓價見4年低位。
美國通脹居高不下，聯儲局半年內五度加息，累計加幅達3厘。本港方面，匯豐銀行上周亦帶頭宣布上調最優惠利率0.125厘，屬2018年以來首次，標誌香港進入加息周期。樓市利淡消息迭起，近月不斷有地產界和政商界人士呼籲政府撤銷樓市「辣招」，包括取消買家印花稅（BSD）等。財政司長陳茂波上周表示，息口上升令市民供樓負擔增加，但相信本港樓價不會斷崖式下跌，政府的樓市需求管理措施毋須調整，不過金管局其後宣布，將物業按揭貸款利率壓力測試要求，由額外加息3厘降至加2厘，變相把銀行對按揭申請人的收入要求降低約一成，確實燃起了一些人對政府減辣撤辣的憧憬。
2008年金融海嘯後，美國帶頭量化寬鬆大舉印鈔，谷起全球資產泡沫；與此同時，特區政府停止造地多年，房屋供求嚴重失衡，內外因素導致過去10多年本港樓價愈飈愈高。梁振英時代，政府為了打擊樓市炒風，先後推出一系列「辣招」管理需求；金管局為了增強銀行抵禦風險能力，自2009年起引入多輪按揭逆周期措施，包括引入壓力測試，並於2013年將鎖息上限由2厘加至3厘。近年政府放寬按揭保險，當局強調目的是協助有需要兼有能力置業的市民上車，無關撤辣。這次金管局放寬壓測，局方亦強調是因應銀行風險管理需要而變，與放寬逆周期宏觀審慎監管措施無關，又指供款與入息比率（DTI）維持五成要求，可確保借款人有足夠還款能力。
本港進入加息周期，金管局因應利率上升，降低壓測要求讓市民較易上車，雖有平衡之意，惟無可否認的是，現在放寬壓測降低入市難度，客觀上確有支持樓市的效果。有意見認為，聯儲局預計至明年尚會加息1.5厘，即使本港最優惠利率「跟足」上調，仍在壓測範圍之內，只要借款人有工作，相信仍在供款能力範圍以內。問題是眼下全球經濟前景極不明朗，地緣政治變數又多，美國息口升至4厘半左右，是否足以遏制國內通脹，仍是一個疑問；萬一明年全球經濟衰退，本港作為高度開放小型經濟體，必受重大衝擊，失業惡化下，「借款人有工作」這個假設，並無保證。外圍形勢撲朔迷離，當局處理樓市，除了考慮「基線」情况，亦要多作壞打算，做好兩手準備。
聯儲局大幅加息，全球資產價格普遍下挫，之前熾熱如火的美英樓市，最近都轉勢向下。近10年香港樓價累積了龐大升幅，有升自然有跌，政府責任是防止樓市大起大落令金融系統和社會不穩，而不是見到樓市調整幅度稍為大一些，就急急托市。過去10多年，當局對於置業人士承做按揭，一直有從嚴把關，私樓供樓負擔比率維持健康水平。根據金管局數字，雖然今年初疫情慘烈打擊樓市，但第二季負資產宗數只有55宗，佔比不足0.05%。就算全年樓價錄得一成多跌幅，負資產問題相信也不會顯著惡化。當然，樓價下跌，業主不會很高興，但對於自住者來說，那也不過是帳面貶值。
避免樓價大起大落
通關振經濟勝托市
撇開外圍因素，單看本地內部供求情况，未來數年本港公私營房屋供應嚴重短缺，對樓市已有一定支持作用。金管局表示，目前尚未確定本港樓市步入下行周期。面對當前複雜形勢，政府樓市政策，應該以「軟着陸」目標，避免斷崖式下跌，除非有迹象顯示樓市出現「硬着陸」危機，否則當局毋須急於介入下重藥。說到底，香港經濟疫下復常遠未走完，現在最重要是盡快恢復對外全面通關，為經濟注入動力，只要整體經濟復蘇，樓市表現自然會改善。