2022-09-29
明報
【明報專訊】內地房地產市場去年下半年轉弱後，至今未有明顯改善，是拖累經濟增長放慢的主要原因之一，恒指昨日便跌至近11年來低位，今日本欄由中金公司研究部宏觀分析師兼執行總經理黃文靜、研究部宏觀分析員兼經理段玉柱及研究部宏觀經濟分析師周彭分析內房最新市場情况，他們指出，內地房地產景氣指數上周（9月17日至23日）明顯上升（上周值99.3對比前周值98.5、見圖1）。其中，需求提振（上周值99.8對比前周值99.4），供應也有所修復（上周值98.9 對比前周值 97.5），融資指數亦有抬升（上周值99.2對比前周值98.7）（見圖2），以上數據反映內房巿場出現多維度式改善。
中金黃文靜、段玉柱及周彭指出，從需求方面，內房上周銷售量價均提速（剔除中秋假期擾動影響），二線城市改善明顯。他們解釋，從銷量看，上周30城房地產銷售面積按年由負轉正（上周升19.8%對比前周跌48%），但主要受中秋假期擾動影響（中秋假期公布在2021年9月19日至21日和2022年9月10至12日，假期期間銷售低迷，錯位導致今年按年增速上周高、前周低），剔除中秋假期擾動因素，上周30城房地產銷售面積按年下跌12.3%，仍較前周下跌23%有所改善，其中二線城市改善最多（上周下跌17.9%對比前周下跌35.6%），三線城市略有改善（上周下跌13.0%對比前周下跌16.9%），一線城市則持平（上周上升0.1%對比前周上升0.2%）（見圖3）。而從均價看，9月12日至9月18日，43城銷售均價按年上升11.4%， 與前周上升8.6%比較，屬升勢加快（見圖4）。
內房供給方面，在9月12至18日的一周，300城宅地規劃建築面積按年跌幅略為收窄（該周下跌58.7%對比此前一周下跌79%），但仍較低迷，成交溢價率小幅回升（該周上升3.4%對比此前一周上升0.5%），土地流拍率下降（該周6%對比此前一周22%），但新開盤房源數按年進一步回落（該周下跌85%對比此前一周下跌55%），顯示新房供給仍然偏緊。
政府擔保5家示範房企發債 息率僅3厘多
另外，中金黃文靜、段玉柱及周彭指出，上周（9月19至24日）內房融資條件明顯改善，當中，房企境內信用債淨融資轉正（上周淨融資46.81億元人民幣對比前周淨流出23.76億元人民幣）。截至9月20日，首批5家示範房企，包括碧桂園(2007)、龍湖(0960)、美的置業(3990)、新城控股(滬：601155)、旭輝(0884)獲政府擔保發債全部落地，票面利率在3.2厘至3.3厘，發行規模10億至15億元人民幣，較5至6月通過信用保護工具發行的債券或中票利率（4厘至6.5厘）更低，該行預計未來以此模式發債的房企有望擴大範圍。
中金黃文靜、段玉柱及周彭引述內地住建部司長王勝軍於9月14日表示：「房地產一邊連着民生，一邊連着發展，將繼續紮實促進房地產市場平穩健康發展，一是堅持房住不炒，這是根本遵循；二是健全住房市場體系和住房保障體系，兩個體系缺一不可；三是努力實現穩地價、穩房價、穩預期的目標；四是完善人、房、地、錢等4個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。」
銀保監會指房地產泡沫化勢頭已扭轉
另外，內地銀保監會於上周五（23日）表示，房地產金融化、泡沫化勢頭得到「實質性扭轉」，中金黃文靜、段玉柱及周彭分析，上述言論與該會主席郭樹清於3月指「房地產泡沫化、金融化勢頭得到根本扭轉」表述一致，料該會將促進內銀合理滿足房地產市場融資需求，穩妥處置部分頭部房企風險。
在內地地方政府層面，多個二線城市正繼續放鬆限購、限貸、限售及限價等多項限制。當中，9月16日，天津市住建委等發布通知，支持新市民合理購房需求，非該市戶籍且在該市就業的新市民、大學畢業生，持連續6個月社保或個人所得稅證明可在該市購買一套住房，而且對有60歲及以上成員和生育二孩及以上多子女的該市戶籍家庭，可在原限購政策基礎上再購買一套住房。濟南市限購亦做調整，除了繼續對二環以內兩區外，在其他區域不再限購。南寧市提出落實好降低首付比例、契稅補貼、提高公積金貸款額度、降低企業拿地成本、向家庭發放總規模2000萬元人民幣的家裝消費券。但蘇州、青島等實力較強的二線城市取消限購仍謹慎，顯示房住不炒仍是穩需求前提。
合肥天津出招鼓勵房企買地
同時，合肥市及天津市已出招，減輕房企拿地壓力以促進成交。當中，在9月14日，合肥市出台政策，在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上，增加銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式；而在9月16日，天津市印發《關於進一步完善房地產調控政策促進房地產業健康發展的通知》，將實施階段性土地出讓支持政策，新出讓地塊的土地價款可延期繳納。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]