房地產可對冲通脹？

隨着最近通脹壓力增加，各大媒體的焦點議題均落在這波升勢究竟何時才會回落。這個宏觀經濟現象不但令整個經濟體系的不確定性增多，也減低市民購買力，例如牛奶、麵包、雞蛋甚至生活必需品如能源的價格都因眾多因素不斷上漲，可見每個人的日常生活都被直接或間接影響，無一倖免。坊間開始討論對冲通脹的良策，但究竟何謂對冲？ 通脹令房地產價值上升 假如你擁有一輛紅色古董跑車，但居住的地方盜竊風險被視為高。因此你不單購買了針對事故和損壞的保障，亦購買了涵蓋盜竊賠償的保險。這比喻非常適合來解釋何謂對冲。如上述例子般，對冲是你購買的保險，旨在降低與負成本、價值和定價變化相關的風險。雖然你無法阻止小偷出現，但你可以透過保險以減輕跑車被盜所帶來的損失。 房地產物業亦可應用於對冲通脹概念。傳統智慧及多年數據均指出，房地產長遠能保值，通脹更會令其價值上升，而租金亦當然受通脹影響而攀升。因此對於投資者而言，租金收入增加更反映了物業價值有升無跌。商業物業對通脹尤其敏感，隨着通脹率上升，利率也隨之上升。大型機構投資者和業主可利用香港辦公室租約較短的優勢上調租金，以應付不斷上升的成本。 同樣的對冲概念也適用於住宅市場。大部分住宅租賃協議為兩年，當中一年為「死約」，投資者可以在第二年調整租金，以應對利率、財務、稅項、維修及水電相關等開支的變化。而對業主而言，定息按揭可確保物業價值在按揭年期間維持穩定。縱使業主仍需要繳交稅項及其他費用，其物業基本價值不會隨年月產生重大變化。 然而，對冲概念並非完美。以剛才的古董跑車為例（假設沒有法定要求車主必須購買車保），很幸運地跑車一直沒有被盜，那保險對冲就成為額外成本，長遠而言不一定有回報。而在房地產世界裏，那些額外營運成本有可能減少租金盈利，而市場上亦有許多能遏止租金上漲的因素，如供應大升或需求暴跌等。香港是世界上房地產市場最波動的地方之一，無人可作出精準預測。盡管如此，在烏克蘭戰爭持續及建築成本不斷上升的背景下，筆者留意到市場上出現了更多更優質的盤源，買家可靜待較佳入市時機。 港有望迎接新投資浪潮 未必所有人最後都會投資磚頭作為通脹對冲工具，但的確有不少投資者意識到近年股權、股票和其他金融投資產品的穩定性已不如幾年前，再加上對通脹的憂慮，包括房地產在內的實體資產已成為他們首選的投資類別。亞太區的房地產行業仍受惠於穩健的基本架構因素，如較短租賃期限，預期未來會吸引更多投資資金。 縱使息口上調，香港仍然享有低利率環境和極佳市場流動性，而近日港府將旅客檢疫限制由21日大大放寬至僅3日，有助推動市場氣氛，香港有望迎接新一輪投資浪潮。更重要是，雖然今年初部分外籍僱員外流的確對豪宅市場帶來輕微衝擊。 另一邊廂建築及裝修成本也比通脹升得急，但近年本港房地產市場的整體供求情況仍相對保持平穩。一旦開關，新需求將再次帶動樓價上升，早前因疫情而出現的減價盤會逐漸減少，現正是投資房地產作為對冲通脹的良機。 撰文 : Victoria Allan Habitat Property董事總經理兼創辦人