2022-09-27
經濟日報
日前美國再次宣布加息0.75厘，聯邦基金目標利率提高至3厘至3.25厘，是今年第五次加息，累加3厘，創自2008年1月以來新高。而本港銀行亦相繼調高最優惠利率（P）0.125厘，自2018年9月後再次加息。隨着本港跟隨美國加息，一手開價及二手業主叫價態度趨軟化，大部分準買家持觀望態度。
明白市民大眾對加息有所恐懼，所以在此幫各位讀者計算一下，加息後每月供款將會增加多少。以一個600萬元的單位為例，承造9成按揭，還款年期30年來計算，以承造P按計劃息率2.5厘計，每月供款為22,403元。現時銀行上調最優惠利率0.125厘，P按計劃的息率亦隨之增加至2.625厘，每月供款亦升至22,774元，即每月供款增加371元。由此可見，即使銀行上調最優惠利率，本港的息口仍屬超低息水平。
循序漸進加息 對供樓影響有限
事實上，本港加息只是影響樓市的其中一個因素，而且市場上普遍對加息已有一定的心理準備，而且買家入市前都需要通過壓力測試，因此，只要本港的加息步伐循序漸進，相信對供樓人士的影響有限。不過值的留意的是，雖然本港步入加息周期、但外圍市況不穩、俄烏戰爭持續、中美角力、本港維持嚴格的防疫措施等多個利淡因素下，發展商仍積極推售新盤，唯在開價上仍保持克制，對二手市場構成壓力。
現時樓價持續下跌，筆者為最大的原因是有不少的業主睇淡後市，因而願意大幅減價求售，由此可見，有部分業主對後市的信心跌至近年低點。根據香港置業研究部的資料顯示，本港的樓價迄今下跌逾7%，反映在各項的利淡因素，加上政府政策未能因時制宜，嚴重打擊經濟外，亦打擊置業人士對後市的信心，相信第四季仍然會以一手主導，導致二手成交受壓。
筆者認為現時的政策大部分已不合時宜，喜見金管局宣布放寬壓力測試要求，由3厘減至2厘，讓有意置業人士有更多選擇的空間，期望政府再下月公布的《施政報告》中提出更多有利樓市的消息，包括逐步放寬按揭成數，甚至「撤辣」等方案；另外，雖然政府放寬防疫措施，由「3+4」縮減至「0+3」，但預料措施無助刺激外地客來港入市意慾，相信利好作用短暫，本年至今本港樓價已調整超過7%，單靠本港內需不足以撑起整個市場，筆者認為，港府必須對外「開關」與國際重新接軌，全力振興旅遊及促進消費，吸引投資者和旅客前來香港，才可挽救經濟及樓市。
撰文 : 馬泰陽 香港置業營運總監及九龍區董事