租升價跌樓市衰退

　　私人住宅租金連升三個月，而同期的私樓售價將會連跌三個月。樓市將會出現租金升而價跌的背馳現象，罕見地連續三個月。並且，背馳現象可能持續一段時間，並非短期情況。到底市場該如何理解這種情況，樓市出現長期背馳，對樓市前景有何啓示呢？ 　　根據中原地產公布的CRI（中原城市租金指數），2022年8月報112.76點。指數創6個月新高，按月上升0.53%。8月租金升勢擴大，升幅近十個月最大。再者，指數連升三個月，由今年六月到八月，私人住宅租金累升1.02%。 　　讀者有留意地產新聞的，都知道所有報道均以利淡為主，減價出售紛紛出現，售價跌勢至今沒有停止，並且由今年六月開始至今。讀者留意較後公布的CCI中原城市指數及政府的樓價指數，將會兌現跌勢。如果參考已經公布的CCL中原城市領先指數，由六月到八月，私樓售價累跌約半成。 現象或持續至第四季 　　2022年6月到8月，香港私人住宅租金上升1.02%，售價下跌約5%。並且，租金升而售價跌將會是連續性的。估計不單止是連續三個月，更可能連續到今年第四季。 　　或有人認為，租升價跌的背馳現象是短暫性的。因為每年暑假為傳統租賃旺季，又是買賣的淡季，所以才有租升價跌。但今年的租賃旺季出奇地提前，由今年四月開始，租賃宗數明顯增加兼且持續到八月，前後旺足五個月。而租金亦同時出現止跌回升，今年3月到5月，CRI於112點樓下企穩，並且低位徘徊，走勢上是打底待升。然後租金連升三個月，由六月升到八月。 　　相反，今年樓市買賣旺季出奇地短暫，新春後的季節性旺市推遲到四月才出現。並且只維持兩個月，於五月底結束。同期的私樓售價只上升1.5%，只維持了四月及五月的兩個月。到六月樓價開始回落到今天。基本上，今年樓市的買賣旺市時間短兼規模細。相反，今年的租賃旺市時間長兼規模大。 　　由此可見，今年出現的私樓租升價跌的背馳現象，很可能不是季節性的，讀者應該朝結構性的層面思考。如果是樓市出現結構性的改變，意義便重大。租升價跌可視為樓市轉勢向下的一種訊號，即樓市進入衰退期的一種先兆。當然，訊號可以錯發，先兆可以不兌現。 　　回顧近四十年的香港樓市，曾經出現租售背馳的情況，雖然時間不算長，一般不會長過五年，但出現卻是樓市衰退之時。首次出現於1980年到1983年，中英就香港前途談判期間，租金升幅大過售價，其後租金企穩而售價跌。第二次是1998到2003年，亞洲金融風暴後，租金售價齊跌，但售價跌幅遠大於租金，是另類的背馳或不同步現象。 今翻的背馳現象將會如何，起碼要多觀察半年走勢才會明確。 黃良昇 中原地產研究部高級聯席董事 黃良昇 地產論壇