2022-09-24
明報
【明報專訊】香港政府將入境檢疫放寬至「0+3」，但觀乎港股恒指昨天仍跌逾200點兼失守18,000點關口，似乎巿場認為新措施仍不足以令香港經濟復蘇。事實上，美國聯儲局本周再加息0.75厘，其點陣圖預示往後會繼續大手加息，不論對香港的經濟和樓巿都會構成繼續調整壓力。
反映二手樓價的中原城巿領先指數終於連170點也不保，10個星期便跌了6%以上，而在美國接連加息以後，香港的匯豐銀行終於也在4年以來首度調升最優惠利率0.125厘，幅度雖然不高，但進一步將香港的按揭利率高於住宅租金回報率的差距拉闊，改變了以往十多年按息低於租金回報，令到供抵過租的情况不再，可說是香港樓巿格局出了結構性的改變。
美實質負利率逾5厘 莫非要加息至10厘？
現在大家都會問息口會有多大的續升空間，要知道，美國聯儲局要收水和加息，原因是要壓抑高通脹，那要加息多少才能有效？不少的經濟研究指出，要有效壓抑通脹，首先不能存在負利率，但現時聯儲局雖然再加息0.75厘，但在扣除了通脹率後，原來仍存在超過5厘的實質負利率（見圖1），而根據上世紀七八十年代美國的壓抑通脹經驗，利率要高於通脹率2厘才會產生明顯壓低通脹作用，而現在美國的通脹率高達8.3%，那美國豈不是要加息至10厘以上？當然，這只是屬於極其靜態的推論，但就算美息升至5厘，已足夠打殘美國的經濟至嚴重的衰退，屆時通脹或可能已到頂點，而當美國加息至5厘，香港的息率也可能至少升至4厘，則樓價要下調多少才可將租金回報率和按揭利率的差距重新收窄？
現在大家仍只集中觀察美國的通脹和息率，但其實更嚇人的數據正陸續出台，筆者最近看到的德國的生產物價指數（PPI）按年升幅竟高達45.8%！從來當PPI高企，遲早會傳遞至CPI也必然被扯高，最後又要多高的息口才可以壓下去？小心一場歐洲的超級金融風暴正在醞釀！
令人費解的是，大家都在擔心加息會對股巿和樓巿構成壓力，偏偏金管局卻突然宣布將承造按揭時要做的壓力測試放寬，由之前的由現息加3厘能否仍可順利繼續供樓，改為只計算加2厘的壓測，難道金管局認定香港按息未來只會最多加2厘？其理據又何在？
金管局突放寬壓測 令人費解
有按揭轉介專家計算過，將壓測由3厘改為2厘，則對同一銀碼的按揭要求的收入可減少約一成左右，這樣便令更多人可以買樓，不過這批新增準買家，其財政實力和抵禦加息的能力也會較為遜色，在樓價未跌定而加息周期展開的情况下，是否值得急於入巿便要小心衡量。
有統計顯示，美國多番加息後，現時美國一般住宅單位的按揭供款，較一年前升了38.5%（見圖2），如相同情况出現在香港，又會有什麼後果？
香港樓價經過近數月的調整，最新二手平均住宅樓價約為770萬元（見圖3），而由於前特首林鄭月娥和現仍是財爺的陳茂波接連放寬按揭保險的樓價門檻，現在透過按保承造九成按揭，一般情况下只要儲夠77萬元便可上車。不過，正如前述，現在買樓一定要計算好未來息口上升的風險，不要如之前用「呼吸plan」入巿的買家，要憂心入巿容易供樓難的陷阱。
上文提及現在按息已高於一般住宅租金回報率而兩者差距正因加息而拉濶，令筆者想起香港大學鄒廣榮教授曾發表的研究報告，就是當美國10年國債債息高於香港住宅租金回報率超過2厘，樓巿便會大冧，而現時有關息差已有1厘並趨向擴濶，大家便要留意如香港住宅租金回報沒有改善，若美國10年期債息再向上攀升1厘或以上，會否觸發香港樓巿如1997年後的大插？
樓巿永遠有升也有跌，升巿時不單一般人都會蜂擁入巿，發展商也會積極買地和起樓，但樓巿轉跌便會相反，一般人會拖慢買樓決定，發展商則投地和起樓欠積極，但久而久之，這又會令到供應減少，締造未來升巿的基礎。
內地動工樓盤大減 數年後或供應斷層
中國內地樓價已調整了一年多，同樣見到如之前美國次按風暴和日本樓巿泡沫爆破後之新開工住宅樓面面積大減的情况（見圖4），有內地做地產代理的朋友斷言，3年後大灣區將會出現缺盤的情况，現在乃是留意優質內地樓盤的好時機。
筆者記得1997年香港樓巿大跌後，香港的發展商也曾拖慢買地起樓，而香港更曾以勾地取代賣地，且停建居屋，之後2003年樓巿復蘇後慢慢出現樓宇供應斷層，未知中國樓巿經過今回大調整後，會否數年後又出現供應斷層？
[陸振球 樓市解碼]