香港銀行本周將上調最優惠利惠（P），正式進入加息周期。連同今次過去20年只是經歷過3次加息周期，對上一次按揭供樓利率在3厘以上已經是2008年，過去10年入市的年輕買家對於真正加息潮恐怕並無印象。
加息周期「終站」 決定樓市走向
由金融海嘯開始，過去10年市場處於極低息環境，按照經絡按揭統計的經揭按揭息率指數（MMI）走勢見到，由2008年起，按息基本上都在2厘左右上落，最高只有2011年及2019年兩次曾經去到2.5厘水平。
反觀現時，與按揭相關的一個月拆息已經升穿2.5厘，若果以銀行拆息按揭（H按）普遍定價H加1.3厘，理論按息可以衝上3.8厘水平，幸好是近年銀行提供的H按方案均設有「封頂息」機制，令到供樓人士實際供樓按息維持在2.5厘水平。
若果本港銀行在本周上調最優惠利率（P）0.25厘，將會是近4年正式首次加息，不少現時正在供樓的業主實際按息息率將會達2.75厘，將會是2009年之後最高。想上車的新買家壓力可能更大，因為銀行早前上調H按「封頂息」，新造按揭的「封頂息」已經是2.75厘，加息後將會是3厘。
今次美國加息又快又急，本港要跟隨加息屬於市場預期內，只是今次加息周期的「終站」會在哪裏？這段加息期會維持幾長時間？將會決定了香港樓市、樓價走向。
加息後按揭 遠低「十厘息」時代
每次提到加息，都有人重提90年代「十厘息」時代，認為相較之下，現在即使加息之後的按揭，仍然遠低於當年供樓按揭，不需要過分擔心加息風險。
事實上，根據經絡按揭的資料顯示，90年代的平均供樓按息為9.8厘，而千禧年之初、2000至2009年期間平均供樓按息為3.79厘，但由2010年起平均按揭只有2厘以下，即使利息只是回升到4厘水平，實際加息幅度已經是一倍。而長遠10年的低息環境，期間入市的年輕買家過去根本未經歷加息周期，亦需要比較長時間消化加息影響。
留意對上一次按揭息率在3厘以上，已經是2008年10月，亦即是14年之前，而息口去到4厘、5厘水平，更要去到2007年時期。近年不少樓盤、納米樓都主力吸引「80後」、「90後」年輕客群，當年可能只是十多至20歲，對於相對「高息」的年代並無印象。當息口上升的時候，如何「節衣縮食」應付增加的供樓開始，將會是頗為「新鮮」的感受。
若果以500萬元樓價、9成按揭、25年還款期計算，現時按揭大約2.5厘、每個月月供大約是20,188元，相當於私樓家庭月入中位數3.72萬元，供樓佔入息大約是一半左右；但若果息口升到3厘，每月供款會增加到21,340元，供樓負擔雖然有所增加，但仍未超過6成。
不過，若果加息到最高5厘，每個月供款將升至26,307元，相當於7成收入用於供樓，開始感到很吃力？以「十厘息」計算的話，每個月供款更去到4萬元，整個家庭的收入都不夠供樓！
撰文 : 唐榮