2022-09-19
經濟日報
本欄日前談到美國按揭利率突破6厘心理關口，為2008年金融海嘯後新高，觸發美國樓市步入調整期。那麼，港人近年更加關注的英國樓市，英倫銀行今年同樣接連加息下，前景又如何呢？
近年英國樓價持續上升，不斷改寫歷史新高，即使新冠疫情爆發也未構成太大阻力，有地產代理直言，英國住宅平均售價過去兩年升了3萬英鎊。英國官方樓價指數7月高見153.21，平均樓價為292,118英鎊，按月及按年分別上升2%及15.5%。
然而，更緊貼樓市的Halifax指數，卻顯示英國樓價於7月已出現逾1年來首次由升轉跌，按月下跌0.1%。雖然指數於8月反彈0.4%，令平均樓價升至294,260英鎊新高，但已經遠低於3至6月均有1%或以上的升幅。Halifax為英國主要按揭機構，於當地按揭市場佔有率介乎15%至20%。
英國樓市進入夏季以來，確實呈現放緩迹象。另一佐證是英倫銀行批准的按揭宗數，7月有63,770宗，按月增加0.6%，但按年則大幅下跌14.4%。
專家料最快冬季 現轉捩點
難怪專家普遍相信，英國樓市距離見頂不遠，快將步入調整，最快今年冬季出現轉捩點。
首先，英國的生活水平危機短期難望消除，尤其是冬天為能源使用高峰，能源價格高企下，屆時家庭預算將更為緊張，勢必減少家具、大型家庭電器等耐用品開支，遑論進行置業這類長遠計劃。
首相卓慧思頒布凍結能源價格上限於2,500英鎊兩年，縱可令英國家庭明年的能源開支減半，並有助降低通脹4個百分點，但要令英國人如常消費，卻是一大疑問。
畢竟，英國第四季步入經濟衰退的機會極大，英倫銀行更預期衰退長達5季，有可能逆轉目前就業緊張的情況。連同食品價格高居不下，英國人難免傾向節衣縮食。
其次，英國處於40年來最高通脹，英倫銀行不得不持續加息遏抑通脹，意味當地按揭利率只會更上一層樓。英倫銀行今年5度加息，利率由0.25厘加至1.75厘，市場愈來愈相信該行未來加息步伐將會提速，明年5月料要加至4厘。
央行加息，自然帶動按息上揚，按息加幅又往往超越利率向上的速度。最獲英國業主青睞的兩年期定息按揭，近日升至平均4.09厘，是2013年以來首次突破4厘。
英國按息走高，亦導致大量業主改用更長年期的定息按揭，藉此鎖定未來幾年的供樓利息開支。根據一間地產公司的統計，現今多達6成業主已經改用5年期定息按揭。
地產公司Zoopla表示，若英國利率升至4厘或以上，樓價年增長率將降至零，若利率繼續上升，樓價更將進一步下降。研究機構Capital Economics更預測，明年樓市交易將跌至逾10年以來最低水平，樓價未來兩年將持續低迷，2023年下跌約5%，2024年進一步下跌2%。
或者，隨着按息及通脹上升，經濟衰退及買家信心下跌，英國房屋需求未來一段時間將會下跌。惟Capital Economics的預測會否成真，關鍵還是英國這一次衰退會持續多久。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記