2022-09-19
經濟日報
美國剛公布8月份的通脹率高達8.3%，高出市場預期，料再度加息的機會率幾乎達到100%，市場普遍認為是次加息幅度可達1厘，相信本港銀行加P按的日子已經臨近。
筆者在此一再強調，香港仍然處於超低息的環境，即使加按息，對供樓的實際影響也不算大，較年輕的讀者可能不知道，香港曾經歷過10厘以上高息的日子，其時供樓的壓力是超乎想像般巨大。不過，一再加息卻會影響資金的流向及投資市場氣氛，因此在公布通脹當日，美股即時大幅下挫，翌日港股亦跟跌，可見市場的憂慮。
筆者認為，無論現時香港無論股市或是樓市，都面對着新一輪的「信心危機」。港股已經連月下挫，樓價跌幅亦擴大。「美聯樓價指數」最新報160.43點，按周跌1%，連跌13星期；若與四星期前相比，則跌2.57%；而本年迄今跌幅擴大至6.51%，與本行預測全年跌約8%相比，已經相距不遠。樓價下挫的「元兇」，正是部分業主睇淡經濟前境，因而降價求售。業主的信心已陷入近年的最低點，「美聯信心指數」最新報38.7點，按周跌2%，連跌9星期，信心指數持續下跌，可以預期的是樓價將進一步下調。
新盤相對熱鬧 全月可達1500宗
新盤市場相對比較熱鬧，新盤源源不絕，而且銷情大多理想。新界一個以現樓發售的新盤日前再度以低價搶灘，未來將有加推加價空間。踏入9月份，多個新盤將連環推售，料可刺激樓市氣氛上升，預期全月一手成交量可達約1,500宗水平。
發展商「先求量後求價」，令新盤市場罕有出現「額跌量穩」的情況。第三季截至9月13日，新盤成交量共錄約3,124宗，涉及金額約239.4億元，即平均每宗一手成交僅約766萬元，較第二季平均約1,154萬元下跌近34%，並創自2013年第三季後的9年季度新低。主要原因是本季推出的全新盤集中價格相對較低的新界區，加上有項目以低市價推售，導致本季平均每宗一手金額大減。發展商出貨「價低量多」，將持續為二手樓帶來減價壓力，相信短期內二手業主必須進一步減價求售。
筆者深信，本港的前景一定是美好的。惟要令股樓擺脫低迷，先要提振港人信心。近日不斷有政商界重量級人物公開發表言論，為香港受疫情拖累的經濟「解憂」，建議重速放寬檢疫，對外通關，吸納人才，以及減辣撤辣，為樓市「鬆綁」，可見已有不少有識之士對香港的前景表達憂慮。展望後市，相信樓價仍會繼續調整，一手成交視乎發展商開價；二手則視乎業主叫價。要求量及求售，減價是唯一的方法。面對經濟及投資氣氛的不振，希望新任特首能於十月《施政報告》中提出有效的振興方案，為香港未來發展注入新動力。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）
欄名 : 大行觀點