2022-09-17
明報
【明報專訊】英女王伊利沙伯二世以96歲高齡辭世，終其一生，可說見證了英國這個曾稱霸全球、擁有日不落帝國稱號的國家由盛轉衰，變了日落之國。世事就是如此，所謂花無百日紅，香港的所謂「地產霸權」也難永續，而興旺了近20年的樓巿，是否也屆轉勢之時？
最新公布反映二手樓價的中原城巿領先指數CCL，再跌至2019年2月以來的新低，由歷史高峰起計，已有接近一成調整幅度，而根據戴德梁行的統計，兩大指標屋苑沙田第一城和太古城的樓價，更已分別較高位跌了13.6%和17.3%（見圖1及圖2）。
美國最新公布的通脹數據尤其是核心通脹率回升，令到巿場預期本月美國聯儲局至少加息0.75厘，而由利率期貨反映巿場預期往後的加息曲線更是大幅向上移（見圖3），估計香港的最優惠利率（P）也終會調升，屆時香港的按揭利率便會全面調升，令樓巿添壓。
最優惠利率調升 樓巿添壓
本來香港自2003年後樓價升了數倍，回落一成或更多也是正常和沒什麼大不了，不過近年時任特首林鄭月娥和財爺先後放寬了可借九成的按揭保險限制，假如在樓巿高位透過九成按揭保險買樓的話，樓價跌了一成便隨時陷入負資產困局，大大增加了持貨者的心理壓力，或有人因此急於賣樓以避陷入負資產的境况。
另外，之前不少發展商賣樓都提供了所謂「呼吸plan」這類只需極少首期的買樓計劃，有關計劃可能初期可以免息免供或相對低息供樓，但過了兩三年後按息便隨時飈升，買家供樓能力便會受到考驗，或需要靠樓價升了去轉按至銀行以承做較低按息的正常按揭。
然而，現在樓價較高位已跌了約一成，若繼續跌下去，除非有能力補差價，否則「呼吸plan」的業主便可能轉按跳船無望，若按息大升而未能供樓，便可能侷住劈價賣樓，樓巿或由此出現一浪的斬倉潮？
本周中原估價指數（主要銀行）CVI報14.10點，較上周19.74點下跌5.64點，連續4周於10點至20點之間徘徊。本周CVI走勢向下，跌穿今年3月美國加息0.25厘後15.04點低位。顯示9月美國議息前，市場浮現利淡消息，以致銀行按揭取態仍然保守謹慎。中原估計CVI跌勢未止，有機會下望10點水平，預示樓價調整幅度繼續擴大。
估價指數低位徘徊 小心買樓估價不足
2022年1至3月份，CVI曾經上衝40點水平，但其後走勢持續向下，跌至15點水平。當時CVI由23.12點低位反彈，新春前連續4周企穩40點水平，但未能升穿40點。新春後第五波疫情惡化，CVI由40.60點跌至15.04點的低位，連跌6周共25.56點。
其實樓巿向下，銀行為按揭估價趨向保守乃是極合理的事，現在若要買樓，除了要做好壓力測試，也要有心理準備銀行會估價不足，要預留多一點首期，以免未能上會要被迫撻訂。
香港樓價跌至逾3年半的低位，除了因息口向上，也和因疫情封關有莫大關係。最近醫管局前行政總監梁栢賢和醫衛局長盧寵茂就相關議題互相發炮，那大眾又有何看法？事實上，一向被視為香港對手的新加坡，隨放寬抗疫並重新開放邊境後，其第二季的機場客運量高達730萬人次，為亞太區之冠（見圖4），香港的機場當季客運量則10萬人次也不及，究竟香港的經濟是否可在封關下捱得住，實在要深入探討。筆者有朋友指出，新加坡樟宜機場已因應疫後計劃擴建5號客運大樓，而香港通關無期，已完工的三跑是否仍有需要，還是不如將涉及的土地改為興建住宅？
今年8月的中原大灣區樓價指數報122.17，較上月跌1.7%，連跌兩個月。12個指數當中，錄得升幅的指數共5個，7個下跌。5個錄得升幅的指數，升幅由0.71%至8.56%，7個下跌指數，跌幅由0.15%至3.83%。四大中心城市指數，除澳門外，三大城市皆錄得跌幅，其中廣州及深圳跌幅更逾3%，廣州指數按月跌3.63%，創歷史最大跌幅。深圳指數錄3.83%跌幅，為12指數當中跌幅最大。
通關後港人大灣區買樓更方便
事實上，不少香港人因樓價高企，都有意到大灣區買樓以作退休居所，如大灣區樓價持續下跌，且跌幅較香港更大的話，對有關人士的吸引力會進一步增加，不過近兩年因疫情導致兩地封關，港人就算想到大灣區買樓，也可能因未能到現場視察樓盤而暫時卻步，而待疫情紓緩重新通關後，可能再出現港人到大灣區買樓的熱潮。另方面，由於內地不少地方開始要救巿而放鬆了外來人口的買樓限制，相信通關後港人到大灣區買樓也會更方便。
[陸振球 樓市解碼]