2022-09-16
明報
【明報專訊】新冠疫情打擊全球經濟，不過在開始爆疫的2020年，越南GDP維持實質增長2.91%，並吸引近290億美元（約2262億港元）的外商直接投資，而2021年經濟也有2.58%的實質增長。越南的營商氣氛在今年上半年更轉佳，從新註冊企業數目可見一斑。2022年1月，越南新註冊企業總數1.3萬家，較2021年同期增長近29%。同時，越南政府推出一系列經濟刺激方案，有助提高市民購買力，利好樓市。作為置業投資目標，究竟胡志明市還是河內較好？有分析指出，如果想追落後，河內較胡志明市更有潛力。
在國際經濟與政治形勢日趨複雜，導致今年首8個月部分國家信用評級被多次下調的背景下，越南是自今年初以來獲穆迪上調信用評級的亞太區國家之一。越南財政部表示，信用評級獲上調至Ba2，反映越南經濟實力及對宏觀經濟衝擊的抵禦能力不斷增強，這表明越南財政基礎較為堅實，政策成效改善。
越南經濟復蘇 需求看升
專家表示，即將實施的350萬億越南盾（約153億美元）經濟支持計劃，將撥出近114萬億越南盾用於基礎建設，這不僅會在短期內對房地產市場產生直接影響，而且也成為未來幾年市場發展的動力。整個房地產行業的增長引擎，不僅是「後疫情」時期，還受到城市化和中產崛起的因素帶動需求上升。
此外，財富增加、私家車數目上升等也帶來極大影響，令部分高級公寓、度假設施和地皮的需求上升。越南傳媒引述萊坊（Knight Frank）最新報告稱，未來5年，越南超級富豪的增長率預計達到26%，升幅追上香港和台灣。這是許多投資者在未來繼續追求高級奢侈品領域的基礎，並會刺激中高價住宅的需求。
今年上半年越南房地產市場非常熾熱，其中河內樓價追近胡志明市，根據Batdongsan.com.vn的資料顯示，2022年上半年，河內住宅平均價格達到每平方米1840美元（4300萬越南盾），已差不多升至歷史高位，個別樓盤升幅達10%至15%。事實上，2017年至今，河內的住宅平均價格升幅超越胡志明市，而兩地價格差距在過去一年縮少約一成半，如果河內樓市持續供不應求，萊坊報告估計2至3年後，河內與胡志明市住宅價格將會打平。
工業區土地價格較低 吸引投資
據越南評估報告股份公司的《Vietnam Report》，隨着疫情過後經濟復蘇，2022年房地產市場出現了更多的利好信號，並逐漸回到疫前的情况，今後房地產行業的復蘇還看越南中央政府、地方政府推動的經濟刺激計劃。至於越南的低息環境，工貿、商業市場也迎來許多利好因素，地利優勢及新簽訂的各項自由貿易協定，都吸引外國投資湧入越南，國內經濟和政治環境穩定，工業區土地價格與亞太地區其他國家相比，仍處於較低水平，也能吸引投資。
越南房地產市場各方面都重拾增長趨勢，工業地產和住宅等市場可能呈現強勁增長；此外，休閒和商業地產也呈現復蘇趨勢，市場對今明年房地產市場展望較為樂觀。據統計公司調查顯示，投資者認為地皮價格升值幅度最大，而農地、住宅和公寓的價格按年增幅或達11%至20%；郊區地產、工業地產、住宅和中檔公寓、出租寫字樓等價格平均按年增長5%至10%。
不過，投資者或準買家也要留意風險，例如新冠病毒會否再變種，還有通脹和地緣政治壓力等不明朗因素。
在樓盤質素要求方面，新冠疫情加速房地產業務等行業的數碼轉型，提升環保等可持續發展概念，因此房地產行業將不得不在幾乎所有作業都趨向數碼化，包括交易、資本配置、物業管理、虛擬旅遊、消費等。未來的地產項目規劃還須考慮智能基礎設施的要求，而且買家愈來愈喜歡具有更好通風系統和更靈活佈局的新式建築，例如輕觸式系統等新式設施。事實上，企業對綠色清潔、減少資源開發、環保、有助推動可持續發展戰略更感興趣，因此，應用相關理念的寫字樓和生態工業園將會愈來愈受重視。
買樓留意位置商業配套基建
VHome研究指出，在越南買樓最主要留意位置、商業配套和基建設施，買家宜在河內選擇一些配套較完善的地點，例如巴亭郡、還劍郡等地區的樓盤。相反，在河內一些新區中，一般日常需要或醫療教育等配套還在發展階段，可能因應相關配套漸趨成熟，而增加樓價上升的潛力，所以選擇具有升值潛力的物業地點十分重要，包括三大值得留意的置業地點紙橋郡、南慈廉郡及西湖郡。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]