2022-09-16
經濟日報
美國最新一周按揭利率升至6厘，按年升逾1倍，為2008年金融海嘯後新高，不少美國人暫緩置業或為現有物業轉按計劃。
本欄昨談及美國8月份消費物價指數（CPI）按年升8.3%，高於預期升8.1%。上月通脹較預期硬淨的主要支撑力量，是CPI佔比高達三分之一的住房開支按月升0.7%，按年更升6.3%，創1986年4月以來最大升幅。
租金急升最大原因，為聯儲局快速加息帶動美國按息急升，令樓市氣氛轉差，部分潛在買家趨觀望改為租樓，推高租盤需求。
按揭銀行家協會表示，當地樓價64.72萬美元或以下物業，截至9月9日一周，承造30年期定息按揭的平均息率為6.01厘，較前一周的5.94厘增加7點子。
6厘按息向來被視為美國準業主們心理關口，甚至是他們對後市看法正轉負的關鍵，亦可解釋按揭申請宗數何以持續下跌。
截至9月9日一周，當地追蹤按揭申請宗數的指數按周下跌1.2%至255，遠低於一年前的707.9，更是1999年12月以來低位。再融資指數最新一周也跌4.2%，更較一年前急挫83%。上月新屋及二手樓銷售亦分別按年大跌29.6%及20.2%。
惟按息只怕高處未算高，皆因聯儲局的加息將會陸續有來。市場認定局方下周舉行本月會議時，勢必再次加息0.75厘，甚至因為剛出爐的通脹數據高於預期，令愈來愈多人押注局方需要一口氣加息1厘。
聯儲局已經連續4次會議加息，最近兩次幅度達更達0.75厘，為90年代以來最快的加息周期。聯邦基準利率現時處於2.25至2.5厘區間，按目前局方的預測，最少要加至4厘才有可能暫緩下來，意味美國按息未來半年仍有接近2厘的潛在向上空間。
這遑論俄羅斯中斷對歐洲提供天然氣的風險有增無減，能源價格於今年冬天極大機會更上一層樓，加上農產品並非一時三刻能夠大量增加供應，食品價格同樣易升難跌下，歐美通脹短線見頂回落的機會極低，歐美央行加息的力度恐會愈來愈大。
按息仍未見頂，美國樓市難免步入調整，穆迪、Zillow甚至預計逾200個地區的樓價調整幅度，可能高達15至20%。
業主具防守力 資不抵債可免
財富效應被削弱下，消費自然首當其衝，更不說這次由能源及食品價格帶動的高通脹，早已蠶食普羅大眾的消費力。有關影響對美國無疑更大，主因是當地經濟有接近7成動力來自消費。
究竟這次會否是80年代按息高見18厘後，重挫經濟的翻版？沒錯，80年代正是美國對上一次面對雙位數超級通脹，逼使聯儲局瘋狂加息之時。
幸好，現今美國業主持有的資產價值頗高，聯儲局的數據顯示，他們第二季資產總值高達29萬億美元。這意味他們面對樓價下跌時，防守力將遠勝2008年及1981年兩次經濟危機之時，較難造成資不抵債的困局。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記