【明報專訊】上周英國新首相卓慧思上台，而英女王伊利沙伯二世逝世後，由查理斯三世接任王位，令全球再次聚焦於英國，加上剛轉換首相，政局轉變難免會影響經濟，英國樓市於2020年1月脫歐後展開的升浪能否持續呢？今期本欄專訪大多數時間駐於倫敦、專門在港出售英國物業的利安環球英國區負責人陳曉欣就此詳細分析。她指出，英國目前就業市場處於近50年來最佳，當地居民剛性置業需求強勁，而且不少港人移民至英國後亦會買樓，加上建築成本上升、供應仍然緊張，她相信加息所帶來的不利影響有限，認為在未來一年調整市便是低吸英國樓的好時機。
英女王伊利沙伯二世上周去世，英國目前仍處於為期10日的舉國哀悼期，被問及事件對當地樓市的影響，陳曉欣認為心理多於實際影響：「對於英女王會逝世這件事，英國幾年前已經做好準備，所以這是一件可以預見的事，現時亦按既定制度去處理。而且對於英國來說，在制度上，王室家庭不會牽涉太多政治上的決策，所以我相信，上周換首相對於樓價的影響更大，英女王逝世帶來的是情感上的傷痛，估計對樓價未必會有很大的影響。」
息口續升政策支持減 樓價升幅開始放緩
陳曉欣指出，其實在英國於2020年1月31日落實脫離歐盟後，英國樓市在跟着逾兩年出現了強勁升浪，「英國2016年6月公投脫歐後曾帶來不明朗因素，令不少買家減慢入市步伐，期內樓價曾轉趨平穩，而當英國2020年1月落實脫歐後，累積的購買力便爆發，而且當時亦處於低息環境，有利於『幫助國民置業』（Help To Buy）政策發力（見另文），加上受惠於港人移民帶來的新增需求，樓價基本上一直升，今年2月樓價按年升幅便高達10.8%，屬2007年6月以來升幅新高（見圖1）」。
今年以來英國通脹持續升溫，英倫銀行於2月開始加息5次，目前政策利率已升至1.75厘（見圖2），按揭利率亦同步上漲至逾4厘，令供樓利息開支增加、置業需求轉弱，樓價升幅亦已開始放緩，截至7月，英國整體及前20大城市樓價按年升幅已分別收窄至8.3%及6.5%（見表）。
陳曉欣分析，由於英國短期仍面對加息壓力，而且「幫助國民置業」政策亦將於下季完結，故她相信未來一年當地樓市將出現調整期，不論樓價及成交量升幅均會有所放緩。
剛需強供應少 樓價難大跌
不過，陳曉欣強調，由於目前英國失業率處於近50年低位，像美國及澳洲一樣，社會上有大量職位待聘，故此，不少企業均加薪挽留或吸引人才，英國平均工資可望按年上升6%至7%，為樓市帶來強大剛性需求。供應方面，從她與英國發展商溝通所知，大城市住宅土地供應不多，競投項目難度愈來愈大，加上建築成本亦跟隨通脹上升，料住宅供應仍然緊張。整體而言，陳曉欣相信，英國住宅樓市現仍供不應求，即使未來一年樓市處於調整期，樓價不一定會下跌、一定不會大跌，可能會是升幅放緩或橫行。
在港銷售英國樓盤 移民為主要買家
另外，美元匯價近月強勢，英鎊兌美元上周曾跌至1985年以來低位，陳曉欣認為，英鎊匯價再跌空間有限，由於港元與美元掛鈎，現時港元屬於強勢貨幣，目前港人以港元兌換為英鎊在英國置業，日後有機會既賺價兼賺租又賺匯：「英鎊兌港元匯價過去30多年甚少跌穿九算，即使近年先後經歷脫歐及新冠疫情，大部分時間也在九算至十算徘徊，近日又再逼近九算，我覺得再跌空間有限。英國樓市始終供不應求，樓價長遠睇升，加上租金升幅亦可以達雙位數，目前港人買英國樓，我覺得是不錯的選擇。」
目前利安環球在港銷售的英國樓盤，逾九成買家屬港人，大部分更計劃或已經移民至英國。陳曉欣認為，港人若擬在英國置業自住，首先要考慮自身需要，例如本身是否需要在當地工作，以及是否擁有家庭、須考慮子女讀書的校網等因素。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]