2022-09-15
明報
【明報專訊】恒指昨跌479點，收報18,847點，成交金額937億元。美國CPI數據超預期，美股急挫，非美貨幣跌回反彈前水平，港股繼續跟跌不跌升，大瀉逾2%再次失守19,000點關口。市場正上調聯邦基金利率峰值，但本地地產股昨日跑贏大市。客觀條件看，香港住宅樓價仍有調整壓力，但地產股估值也可能已消化了大部分利淡因素。
美國8月份通脹由前值8.5%降至8.3%，但高於預期的8.1%，核心通脹則由5.9%回升至6.3%，結果卻是納指暴跌5%，道指瀉逾1200點，長短債息齊創近期新高。
市場此前的邏輯是通脹與油價掛鈎，油價跌、通脹放緩，利率便見頂。此外，2021年第四季度通脹開始起飛，在高基數效應幫助下，按年變幅會回落。8月份的情况確實如此，但撇除油價和食品的核心通脹卻反而由前值的5.9%升至6.3%，也高於預期的6.1%。更重要的是，真實通脹問題遠比想像中嚴重，以8月相對7月的按月數字來看，核心CPI升了0.6%，月環比年度化通脹達7%。
供樓貴過租變嚴重
這是撇除油價、食品、基數效應下的美國最新通脹情况。核心問題是住屋成本繼續增加，8月環比上漲0.7%，高於7月的0.5%。與去年同期相比，住房價格指數上漲了6.24%，比7月的5.69%明顯加速，創1990年8月以來新高。與此同時，租金通脹率升至6.74%，創有紀錄以來最高水平。此外，醫療價格指數8月環比上漲0.7%，高於7月的0.4%，其中住院服務價格環比上漲0.7%，處方藥價格上漲0.4%。
由於住屋相關佔CPI比重達30%至40%，醫療保健佔7%至9%，已是CPI比重接近一半，核心通脹將較長時間維持在6%至7%水平。就算本月再加0.75厘，利率才升至3.25厘，與核心通脹還有巨大差距。市場已從9月加息0.5厘和0.75厘二選一，變為0.75厘和1厘，而11月加息幅度亦上調至0.5厘至0.75厘。執筆時2年期美債息率升至3.78厘，反映市場預期利率峰值開始逐漸上移至4厘。
一般預計，港銀將於本月跟隨加息，若美息最終會加至4厘，理論上，本港最優惠利率也會上調0.75厘至1厘。從供樓角度看，以貸款500萬元、25年還款期計算，目前2.5厘和日後加至3.5厘，每月還款額分別為22,431元和25,031元，增加了11.6%，以有樓階層的收入而言問題不大。但以上例子的物業價值約為700萬元（假設30%首期），以本港租金回報率約2.3厘至2.5厘推算，每月租金才大約14,000元左右，供貴過租的情况會非常嚴重。部分高成數按揭更可能利息支出較租金更高。
租金回報倘要3厘 樓價需跌17.5%
上述設局會令一般住宅樓價有持續調整壓力，直至租金回報率升至較合理的3厘左右。根據差估署數據，7月份九龍B類單位（面積介乎40至69.9平方米）每平方米租金為323元，每平方米售價為156,778元，假設租金不變，3厘回報便意味樓價要跌至每平方米129,200元，回落幅度達17.5%。當然，這是很理論化地看樓市，仍存在很多變數，但發展商近期新盤售價也確實較區內二手折讓不少，是多年未見之事。
聯儲局將更為鷹派，本地地產股和房託下跌，但普遍跑贏大市，也沒有因此破底，仍是在低位區間波動。本地地產股財政穩健而估值內房化，確實也沒理由從現水平再向下突破，除非本港陷入嚴重衰退，失業率飈升令樓市錄得高雙位數字跌幅，但暫時又看不到如此恐怖的情境。龍頭新地(0016)仍是逢接近90元附近可買，領展(0823(也守住60元關口，惟一旦真的破底就要止蝕。
[張兆聰 還看今朝]