【明報專訊】內地樓市去年下半年以來轉弱至今未有明顯起色，不少投資者擔心會重蹈1980年代後期日本樓市泡沫爆破後樓價大跌、衰足逾30年的覆轍。本身是日本人的法國外貿銀行日本及亞太區高級經濟師Kohei Iwahara近日便在網上研討會詳述日本樓市在1985年至1989年期間泡沫形成及爆破的始末。原來泡沫源於1985年簽訂、逼日圓大幅升值的《廣場協議》，而日本政府在泡沫爆破後處理不當，亦令後遺症延續至今，認為可供現時面對類似問題的中國借鏡。他亦相信，中國樓市目前的情况與當年日本不同，中國政府有足夠政策工具可以處理當前樓市的問題。
2018年3月初美國時任總統特朗普宣布向中國鋼鐵及鋁材徵收關稅，為兩國貿易戰打響第一槍，當時瑞信亞太區私人銀行董事總經理兼大中華區副主席陶冬在本報《Money Monday》第138期（2018年3月5日出版）封面故事已指出，回顧過去300年世界歷史，便是「老大收拾老二」的過程，而過去數十年日本及蘇聯已先後被「世界一哥」美國收拾，對於現已坐在世界第二椅子的中國，美國料將予以壓制，該期封面故事因此亦有提示內地樓市、本港股市及樓市的投資風險，而相關資產價格過去逾4年均轉趨反覆。
日圓1985年被迫升值累出口 政府谷樓救經濟
那麼1980年代日本是怎樣被美國收拾呢？法外貿行Kohei Iwahara近日在網上研討會上就此講解，第一張演示文稿題為「日本的成功故事是怎樣被推展至極限？」（Japan's success story stretched in the extreme），指出雖然日本經濟過去30年一直在掙扎中，有些人可能會質疑日本有何成功故事可分享呢？但Iwahara認為事情並非如此。他回憶日本在1980年代初期曾是出口主導經濟體，有很多優秀的企業，備受全球高度評價，由此亦累積龐大貿易盈餘，接着美國便對日本展開貿易戰，與中國目前面對的情况類似，故他認為日本當年的失敗教訓，也值得中國借鏡來應對眼前的挑戰。
Iwahara指出，日本於1985年簽訂《廣場協議》，同意干預外匯市場以令日圓兌美元升值，減少日本對美國的龐大貿易順差；而日本當年面對出口轉弱，央行決定大幅減息，推升當地股市及樓市（見圖1），以支持經濟增長。他續說，當時由於日本息口持續向下，加上1945年第二次世界大戰結束後至1980年代中期，當地樓價及地價亦一直大漲小回，形成相信房地產市場只升不跌的圖騰（Myth of land），當地居民及企業便積極把閒置的資金湧入樓市。
令1980年代中後期日本樓市本泡沫愈谷愈大另一原因，是日本財務省當年盡量支持銀行免於破產，此舉亦形成道德風險，日本銀行為了追求短期業績，妄顧風險不斷推出房地產貸款，令房地產貸款連續多年高速增長，而期內製造業貸款則按年下跌（見圖2）令出口競爭力進一步削弱。
泡沫爆破初期不願面對現實 料樓價地價遲早回升
日本1980年代中後期房地產泡沫吹得愈大，便爆得愈快，而且爆破時處理愈失當，帶來的後遺症便愈大。Iwahara表示，當年日本樓價及地價見頂後急速回落，當地銀行仍然相信只是暫時現象，不願意為有關貸款減值撇帳，相信樓價及地價不久便會掉頭回升，而民眾亦普遍相信當地銀行一旦出現問題，日本財務省一定會出手拯救。
Iwahara指出，轉捩點在1997年始出現，原因是當年日本一間主要銀行及一間大型券商先後破產，為市場帶來重大震盪；跟着政府亦制定新的法律框架，讓當地銀行處置及剝離不良資產，也就是說，在1980年代後期日本房地產泡沫爆破近10年後，銀行及公司才開始就此清理資產負債表。
中國緊握匯率主導權 調控樓市工具眾多
雖然日本央行過去逾20年已將息率降至零，甚至以量寬（QE）此非常規貨幣政策刺激經濟，惟由於1980年代中後期房地產泡沫形成及爆破，加上10年後銀行才開始清理相關不良資產，令經濟元氣大傷，至今當地經濟及房地產市場仍未有明顯起色。雖然安倍晉三在2012年上任日本首相後，曾經積極放寬銀根，令東京等六大主要城市樓價見底回升至今，惟現時當地樓價水平仍然低於1985年《廣場協議》、樓市泡沫開始時（見圖3），可見泡沫爆破後遺症仍延續至今。
在記者看來，由於2015年8月人民幣匯改後，過去逾7年人民幣兌美元基本上屬雙向浮動，波幅在20%以內，昨日在岸價逼近7算，處於浮動區間弱方附近，並沒有出現日本在1985年簽訂《廣場協議》後日圓兌美元匯價急漲的情况；而且過去5年內地一線城市地價升幅亦遠低於日本六大城市在1985至1989年期間的2倍，故此泡沫相對亦較小。Iwahara則認為，中國政府目前有很多政策及工具可以調控房地產市場，這些都是1980年代末期日本政府缺乏的，故他相信中國樓市可能也不會重演過去逾30年日本樓市的慘况。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]