2022-09-07
經濟日報
新地(00016)屯門NOVO LAND推出，除了定價、銷售值得關注外，由項目單位總數多達逾4,500伙引伸而來，值得討論的是，未來新界區愈來愈多大型屋苑建成，對於傳統10大屋苑的影響。
看地產新聞不時會見到「10大屋苑」，不同代理行就10大屋苑的定義有點不同，以4間大型代理行而言，比較常見的10大屋苑名單包括：鰂魚涌太古城、康怡花園、鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園、觀塘麗港城、荔枝角美孚新邨、沙田第一城、天水圍嘉湖山莊、將軍澳新都城及東涌映灣園。
10大屋苑的單位總數加上來是99,426伙，大約佔差估署統計私人住宅總存量123.8萬伙的8%。從附表可以見到，70年代是「超大型屋苑」時代的開始，高峰期在80至90年代，而千禧年開始減少，近10年亦只有少數大型屋苑建成。
說完這些背景之後，回到NOVO LAND的話題上，按照發展商的說法，項目單位數目超過4,500伙，屬於屯門區歷來最大的私人屋苑。
單從單位數目作出對比，NOVO LAND尚且不及現有10大屋苑的規模，但超過4,500伙的規模以近10年來說也算罕見，近10年有相若規模的私人屋苑，還有落禾沙迎海（約3,500伙）、大圍名城（4,264伙）、日出康城第2期（共4,272伙）等。
過去10年「超大型屋苑」建設減少，既跟土地供應減少有關，亦見到社會發展階段。回看傳統10大屋苑，有一半是由以往大型的工業設施（船塢）、公用設施（油庫、發電廠）重建而成，反映過去香港由工業轉型成服務業的經濟轉型。
至於近10年建成的大型屋苑，則較多來自鐵路項目（日出康城、名城等）、農地補地價（元朗YOHO系列、迎海等），未來也可能維持這個趨勢。
超大型屋苑 未來陸續登場
除了NOVO LAND外，其實未來仍有多個「超大型屋苑」將會登場，例如新地先後補地價近200億元的西貢十四鄉項目，單位數目達9,500伙，比起現有10大屋苑之中的康怡花園、麗港城、新都城及映灣園都要大。
新地另一個正在申請放寬地積比的石湖圍項目，擬計劃發展規模更達1.46萬伙，跟嘉湖山莊相若；而在流浮山天影路，以及青山公路潭尾段，亦有兩個大型項目正在規劃，分別涉及5,669伙及9,940伙。
其他發展商，如恒地(00012)除了有規模達1.2萬伙的大埔林村土地共享申請外，還有跟多間發展商合作的油塘灣項目（涉6,200伙）；而九建(00034)牛池灣清水灣道35號，則申請興建逾5,000伙。
過去10年主要土地供應，來自政府賣地及鐵路項目，而官地普遍規模不會太大，最多亦只是千多至2,000伙，但隨着政府推出《北部都會區發展策略》，發展商加快了新界農地發展，亦都是上面這些規劃中「超大型屋苑」出現的背景。
現時的10大屋苑仍然是港九市區主導，但按照政府願景，將來會有250萬人居住在北都，相當於香港現時人口的三分之一，除了嘉湖山莊之外，未來的10大屋苑會不會再有一些北都的代表？至於明日大嶼兩期合計人口亦達110萬人，會不會有位於明日大嶼的10大屋苑出現？
撰文 : 唐榮