中國房地產大開發時代結束之後，房地產企業經營模式亦面臨去舊革新，迎接新發展機遇。
本輪房地產危機，從去年恒大暴雷開始如滾雪球般愈演愈烈，在促成眼下困局的各項成因中，房企的轉型滯後和債務處置不當是重要一環。
事實上，雖然中央對房地產轉型早有布局，從2016年開始提出「房住不炒」，也同時拉開去槓桿的大幕，但多數房企卻誤判形勢仍逆勢擴張，將槓桿愈加愈高，在與政策博弈過程中遇到百年變局和長周期拐點，釀成債務危機。
雖然「穩地產」的政策正全力以赴保住市場主體，但房地產市場已經處在「未破先立」的階段，「房住不炒」的政策宗旨下，市場也難以回到過去的發展模式，每個房地產企業都不得不思變求存。
萬科郁亮：關注城市配套服務
萬科董事會主席郁亮在作出「築底」判斷的同時，也表示房地產進入了新的階段，要關注城市配套的服務業態，是未來能給市場提供支撑的方向。業界認為，城市更新與物業管理、商業運營將是未來房地產新時代的發展機遇。
事實上，「十四五」規劃和《政府工作報告》已明確提出要「加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新」，不少房地產企業的經營模式也從過去的重資產運營向輕資產轉變，身份從城市建設者向運營者轉型。
物業管理商業運營 新增長點
中國房地產正經歷最重要的一次換代，居住需求也從「住有所居」轉向「住有好居」，售後服務管理的重要性大大提升，這也是過去兩年在房地產下行周期下，資本市場持續「物管熱」，顯示房地產行業未來的轉型方向。
但業內認為，物業管理、商業運營等新的行業增長點尚未成勢，且屬保本微利的長周期業務，需要獨立的政策制度予以配合。在新趨勢下，政策引導也應將住宅開發與運營管理區分監管，以及需要建立房地產投資信託基金（REITs）等新的融資渠道，以順應發展趨勢，呵護房地產新賽道。
作者：本報駐京記者潘攀